Hypothekenbanken tun, was sie können, um steigende Zinsen zu überleben: Morning Brief

Mittwoch, 2. November 2022

Es ist kein Geheimnis, dass der Hypothekenmarkt in Mitleidenschaft gezogen wird.

Schauen Sie sich einfach die Statistiken der letzten Woche an und Sie sehen sofort die Auswirkungen auf die Wohnungsbauaktivität.

Aber es sind nicht nur scheue Eigenheimkäufer, die Hypothekenbanken ersticken. Es ist größtenteils der nicht existierende Refinanzierungsmarkt – rund 85 % weniger als im letzten Jahr – da fast kein Hausbesitzer seinen Hypothekenzins von 3 % opfern möchte, den er sich in den letzten zwei Jahren gesichert hat. Insgesamt seit vor der Jahrtausendwende 1997.

Für Hypothekenbanken – insbesondere Nichtbanken, die nicht viele Einnahmequellen außerhalb der Hypotheken haben – ist dies ein großes Problem. Zum Beispiel verzeichnete Mr. Cooper () im dritten Quartal einen Rückgang der Kreditvergabe um 26,6 % gegenüber dem vorherigen. Als Nächstes werden die Gewinne von Rocket Mortgage () am Donnerstag, United Wholesale Mortgage () am Freitag und LoanDepot () und Home Point Capital () nächste Woche gemeldet.

Wie also ticken diese Kreditgeber weiter, als Arbeiter zu kürzen? Ein paar andere Werbebuchungen könnten eine Rettungsleine durch diesen Einbruch halten.

Während die Kreditvergabe weiterhin schleppend verläuft, müssen die Kredite und Refinanzierungen, die in den letzten beiden Boomjahren vergeben wurden, noch verwaltet werden. Mortgage Servicing Rights (MSR) dieser Kredite sind als Einkommensverstärker viel attraktiver geworden, und die Kreditgeber nutzen sie auf zwei Arten.

Erstens geben diejenigen, die Bargeld benötigen, diese MSR-Portfolios von Krediten mit historisch niedrigen Zinssätzen ab, die in absehbarer Zeit wahrscheinlich nicht vorzeitig zurückgezahlt werden.

HOLLYWOOD, FLORIDA – 27. OKTOBER: Ein „Zu verkaufen“-Schild wird am 27. Oktober 2022 in Hollywood, Florida, vor einem Einfamilienhaus angebracht. Laut Freddie Mac erreichte der Zinssatz für die durchschnittliche 30-jährige Festhypothek 7,08 %, gegenüber 6,94 % in der Woche zuvor. Die Hypothekenzinsen überstiegen zum ersten Mal seit April 2002 7 %. (Foto von Joe Raedle/Getty Images)

Die bisher größten Verkäufer dieser Portfolios in diesem Jahr sind Kreditgeber, die keine Banken sind: United Wholesale Mortgage, 107,4 Mrd. USD; Home Point, 68,9 Milliarden US-Dollar; Raketenhypothek, 50,5 Milliarden US-Dollar; und LoanDepot, 25,3 Milliarden US-Dollar, laut dem Hypothekendatenanalyseunternehmen Recursion.

Auf der anderen Seite erhalten diejenigen, die diese Portfolios gekauft haben, auch einen Anreiz. Das liegt daran, dass der Wert dieser MSR-Portfolios als Origination-Tank steigt.

„Sie markieren den Wert und nehmen Einnahmen ein. Es ist die natürliche Absicherung für ein Kreditunternehmen“, sagte Paul Muolo, Chefredakteur von Inside Mortgage Finance, einer Fachzeitschrift der Branche, gegenüber Yahoo Finance. „So soll das Modell funktionieren. Sie können in Boomzeiten mit der Kreditvergabe viel mehr Geld verdienen als mit der Wartung, aber das kann sie über die Runden bringen.“

Nehmen Sie zum Beispiel Mr. Cooper. Das Unternehmen, der vierte Top-Käufer von MSR-Portfolios in diesem Jahr mit 78,8 Milliarden US-Dollar pro Recursion-Daten, schrieb seinem vierteljährlichen Nettogewinn teilweise eine „positive MSR-Marke“ zu, sagte Chairman und CEO Jay Bray in der Telefonkonferenz zu den Unternehmensergebnissen, wobei CFO Jaime Gow feststellte dass „der MSR-Wert um 5 % gestiegen ist … was den jüngsten Anstieg der Hypothekenzinsen widerspiegelt.“

Ein weiterer Bonus? Das Unternehmen konnte weitere 90 Millionen US-Dollar aus seinen MSR-Linien ziehen und „verwendet weiterhin MSR-Linien für Betriebskapitalbedarf und opportunistische MSR-Akquisitionen“, sagte Gow.

Einige andere Kreditgeber, die keine Banken sind, bemerken dies möglicherweise. Sowohl als auch , die in diesem Jahr große MSR-Verkäufer waren, haben in letzter Zeit Kreditfazilitäten geändert oder eingegangen, um Sprache zur Finanzierung von MSR-Portfolioakquisitionen aufzunehmen.

Apropos Kreditfazilitäten – das ist die andere Taktik, die einige Kreditgeber anwenden, wenn die Hypothekenzinsen den Immobilien- und Refi-Markt ersticken. Sie kürzen oder eliminieren Lagerkreditlinien bei sogenannten Wall Street „Repo“-Kreditgebern, die zur Finanzierung neuer Kredite verwendet wurden – die, wie wir besprochen haben, auf der Toilette sind.

Im September reduzierte LoanDepot ein Rahmen-Repo-Geschäft, das es im Juni 2016 mit abgeschlossen hatte. Es endete auch im selben Monat. In ähnlicher Weise endete Home Point im September früh und ein anderer mit .

„Wenn die Kreditvergabe wie bisher an die Wand schlägt, brauchen sie diese Kreditaufnahmevollmacht nicht und gehen zurück zu Chase – oder wem auch immer – und sagen, dass ich diese 1-Milliarde-Dollar-Warenhauslinie nicht mehr brauche“, sagte Muolo. „Wenn sie die Leitungen schließen, müssen sie diese Nutzungsgebühren nicht bezahlen und können dadurch Geld sparen.“

Wieviel Geld? Typischerweise zwischen 12,5 und 25 Basispunkten, so Muolo. Das hört sich vielleicht nicht nach viel an, aber bei einem Hypothekengeschäft auf einem 25-Jahres-Tief zählt jeder Cent.

Was Sie heute sehen sollten

Wirtschaft

7:00 Uhr ET: MBA-HypothekenanträgeWoche zum 28. Okt. (-1,7 % in der Vorwoche)
8:15 Uhr ET: ADP-BeschäftigungswechselOktober (180.000 erwartet, 208.000 im Vormonat)
14:00 Uhr ET: Zinsentscheidung des FOMC (Untergrenze)2. Nov. (3,75 % erwartet, 3,00 % zuvor)
14:00 Uhr ET: Zinsentscheidung des FOMC (Obere Grenze)2. Nov. (4,00 % erwartet, 3,25 % zuvor)
14:00 Uhr ET: Zinssatz für Reserveguthaben2. Nov. (3,90 % erwartet, 3,15 % zuvor)

Verdienste

QUALCOMM (), CVS-Gesundheit (), Estee Lauder-Unternehmen (), Buchung (), Mensch (), MetLife (), Fortinet (), Ferrari (), Allstate (), Lecker! Marken (), Apollo Global Management (), Ebay (), Marathon-Öl (), Brookfield-Infrastrukturpartner (), Paramount Global (), MGM-Resorts (), Etsy (), Robin Hood (), Zilow ()