Fed-Vorsitzender Jerome Powell: Die Inflation nicht zu bekämpfen und zuzulassen, dass sie sich festsetzt, ist weitaus riskanter als eine übermäßige Straffung.
„Wir haben noch einen weiten Weg vor uns, wir müssen noch einiges mit Zinssätzen zurücklegen, bevor wir das Zinsniveau erreichen, das ausreichend restriktiv ist … wir werden den Kurs beibehalten, bis die Arbeit erledigt ist“, sagte Powell gegenüber Reportern nach der Enthüllung der Die vierte Aufwärtsbewegung der Fed um drei Viertelpunkte in Folge im .
Das ist nicht gerade das, was Bauherren und Hypothekenmakler zu hören gehofft hatten.
Auf der einen Seite sollte diese jüngste Erhöhung – was die Finanzmärkte vor den erwarteten Veränderungen der Finanzbedingungen einpreisen – keine Spitzenwerte auslösen. Andererseits bedeutet diese zusätzliche Zinserhöhung auch, dass die Finanzmärkte die Hypothekenzinsen nicht fallen lassen werden.
Während der Pressekonferenz räumte Powell ein, dass eine fortgesetzte quantitative Verschärfung bedeutet, dass noch mehr Schmerzen auf den US-Immobilienmarkt warten.
„Der Wohnungsbau wird durch diese höheren Zinsen erheblich beeinträchtigt“, sagte Powell gegenüber Reportern. „Der Wohnungsmarkt muss wieder in ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gelangen. Wir wissen genau, was dort vor sich geht.“
Was genau bedeutet das?
Um eine bessere Vorstellung davon zu bekommen, wohin die Reise im Jahr 2023 gehen könnte, werfen wir einen tieferen Blick auf die jüngsten Kommentare der Fed. Hier sind die fünf großen Imbissbuden.
1. Der „Reset“ des Immobilienmarktes der Fed hat uns in eine „schwierige“ Lage gedrängt [housing] Korrektur“
Im Juni,
„Wir sahen [home] Die Preise sind in den letzten Jahren sehr, sehr stark gestiegen. Das ändert sich jetzt … Ich würde sagen, wenn Sie ein Hauskäufer sind, jemand oder ein junger Mensch, der ein Haus kaufen möchte, brauchen Sie ein bisschen . Wir müssen an einen Ort zurückkehren, an dem Angebot und Nachfrage wieder zusammenkommen und wo die Inflation wieder niedrig und die Hypothekenzinsen wieder niedrig sind“, sagte Powell diesen Sommer gegenüber Reportern.
Damals gab Powell zu, dass er sich nicht sicher war, wie sich der „Reset“ auf die Immobilienpreise auswirken würde. Springen wir jedoch zur Sitzung im September vor, und Powell räumte ein, dass die geldpolitischen Schritte der Fed den US-Immobilienmarkt in einen Einbruch getrieben hätten
Laut Mark Zandi, Chefökonom von Analytics, ist eine Immobilienkorrektur ein Zeitraum, in dem der US-Immobilienmarkt – der auf 3 % Hypothekenzinsen eingepreist wurde – angesichts steigender Zinsen auf ein Gleichgewicht hinarbeitet. Im Gegensatz zum Aktienmarkt machen sich Immobilienkorrekturen am deutlichsten durch einen starken Rückgang der Hausverkäufe bemerkbar. Das gesagt, .
2. Die US-Immobilienpreise fallen zum ersten Mal seit 2012 – die Fed sagt, dass dies zu einem „wesentlichen“ Rückgang werden könnte
Im Juni sagte Powell, er sei „nicht sicher“, ob dies zu niedrigeren Immobilienpreisen führen würde. Aber am Mittwoch sagte Powell: „In einigen Teilen des Landes bist du [now] sinkende Hauspreise zu sehen.“
Die Daten geben ihm Recht. Die neuesten Daten von zeigen, dass die US-Eigenheimpreise zwischen Juni und August um 1,3 % gefallen sind. Das ist .
„Während dies [housing] Die Marktkorrektur könnte ziemlich mild ausfallen, ich kann die Möglichkeit eines viel größeren Rückgangs der Nachfrage und der Immobilienpreise nicht ausschließen, bevor sich der Markt normalisiert“, im Oktober.
Waller sagte weiter, dass dies zu einem „wesentlichen“ Rückgang der Eigenheimpreise führen könnte.
Wie groß ist eine „materielle“ Korrektur? Waller ging nicht näher darauf ein.
3. Der Nachfrageboom der Pandemie ist vorbei
Selbst als sich die politischen Entscheidungsträger im Frühjahr 2020 bemühten, eine Wirtschaft mit einer zweistelligen Arbeitslosenquote zu retten, befand sich der US-Immobilienmarkt bereits im Boommodus.
Dieser Boom wurde durch einen Anstieg der Wohnungsnachfrage ausgelöst. Wohlhabende Städter wollten Zweitwohnungen, um ihnen zu helfen, aus der Stadt zu entkommen. Remote-Arbeiter erkannten, dass sie endlich tiefer in die Vororte vordringen oder zu einem erschwinglicheren Markt abheben konnten. In der Zwischenzeit erkannten die Anleger, dass eine Kombination aus steigenden Immobilienpreisen und historisch niedrigen Hypothekenzinsen bedeutete, dass sie auf dem Immobilienmarkt ein Vermögen machen konnten.
„Wir zeigen, dass der COVID-19-Immobilienboom in den USA von einem Anstieg der Nachfrage angetrieben wurde … Da Neubauten in der Regel etwa 15 % des Angebots ausmachen, implizieren unsere Schätzungen, dass der Neubau um etwa 300 % hätte steigen müssen. um den Nachfrageschub der Pandemie-Ära aufzufangen“, .
Das ist jetzt alles vorbei. Angesichts steigender Hypothekenzinsen ließ dieser Nachfrageboom nach. Käufe von Zweitwohnungen gingen zurück. Flippers nannten Timeout. Und einige potenzielle Käufer wurden zurück ins Büro gerufen.
Dieser historische Nachfragerückgang könnte dem Wohnungsmarkt helfen, Powells Ziel des „Ausgleichs“ zu erreichen. Indem sie Käufer vorübergehend ausschließt, kann die Fed den Lagerbeständen Spielraum geben, um sich nach oben anzupassen.
4. Der US-Markt für hypothekenbesicherte Wertpapiere bleibt „kaputt“
Jederzeit steigen die Hypothekenzinsen.
Allerdings hat das Ausmaß der Hypothekenzinsgewinne – die Zinsen stiegen im vergangenen Jahr von 3,09 % auf 7,3 % – die Branche unvorbereitet getroffen. Historisch gesehen werden Hypothekenzinsen etwa 1,75 Prozentpunkte über der Rendite 10-jähriger Treasuries gehandelt (die derzeit bei 4 %). Dieser Spread liegt derzeit bei etwa 3 Prozentpunkten. Der Grund? Als die Fed sich vom Kauf von hypothekenbesicherten Wertpapieren zurückzog, wollten die Anleger die MBS-Wertpapiere nicht kaufen.
Diese Divergenz zwischen Treasury-Renditen und Hypothekenzinsen lässt einige Analysten behaupten
Während die Fed den Spread nicht öffentlich kommentiert hat, sagte Powell im Juni, er erwarte, dass die Hypothekenzinsen schließlich fallen werden. Was könnte das verursachen? Wenn die Fed die Inflation erfolgreich zähmt, könnte sie die Zinserhöhungen zurücknehmen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass höhere Zinsen uns in eine Rezession treiben könnten, was dann die Fed dazu veranlassen würde, die Zinsen zu senken.
5. Ein „wesentlicher“ Rückgang der Eigenheimpreise sollte keine Finanzkrise wie 2008 auslösen
Im Gegensatz zu der 2006 begonnenen Immobilienkorrektur rechnet Powell nicht damit, einen finanziellen Zusammenbruch auszulösen.
„Aus Sicht der Finanzstabilität haben wir in diesem Zyklus nicht die Arten von schlechten Underwriting-Krediten gesehen, die wir vor der Großen Finanzkrise gesehen haben. Wohnungskredite wurden von den Kreditgebern viel sorgfältiger verwaltet. Es ist eine ganz andere Situation [in 2022]es bietet kein Potenzial, [well] es scheint keine Probleme mit der Finanzstabilität zu geben. Aber das verstehen wir [housing] Hier liegt ein sehr großer Effekt unserer Politik“, sagte Powell am Mittwoch.
Fed-Gouverneur Waller hatte bereits im Oktober eine ähnliche Botschaft übermittelt.
„Trotz des Risikos eines Hauspreisrückgangs tragen mehrere Faktoren dazu bei, meine Besorgnis zu mindern, dass eine solche Korrektur eine Welle von Hypothekenausfällen auslösen und möglicherweise das Finanzsystem destabilisieren würde“, . „Einer davon ist, dass aufgrund der relativ knappen Hypothekenvergabe in den 2010er Jahren die Kreditwürdigkeit von Hypothekenschuldnern heute im Allgemeinen höher ist als vor dieser letzten Immobilienkorrektur. Außerdem hat uns die Erfahrung der letzten Korrektur gelehrt, dass die meisten Kreditnehmer nur dann in Zahlungsverzug geraten, wenn sie einen negativen Schock für ihr Einkommen erleben, zusätzlich dazu, dass ihre Hypothek unter Wasser steht.“
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