Das Wohnungsdilemma der Fed: Nachfrage reduzieren, ohne Angebot zu vernichten

Ein Ziel der Bemühungen der Federal Reserve zur Eindämmung der Inflation besteht darin, den Immobilienmarkt „wieder ins Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu bringen“, so .

Das Problem? Der wichtigste Hebel der Zentralbank zur Inflationsbekämpfung verbessert weitgehend eine Seite der Angebot-Nachfrage-Gleichung, während sie der anderen möglicherweise schadet.

Das bedeutet, dass die kurzfristigen Schritte, um das Wachstum der Eigenheimpreise unter Kontrolle zu bringen, den jahrelangen Trend von zu wenigen zum Verkauf stehenden Eigenheimen, der bereits vor der Pandemie zurückreicht, verschärfen könnten.

„Sicher würden sie gerne eine Abkühlung der Eigenheimpreise sehen. Sie sehen allmählich einen Rückgang bei den Neugründungen von Eigenheimen, was eine positive Sache ist, wenn Sie auf eine Wirkung der Fed-Politik hoffen“, sagte Andrew Patterson, Senior International Economist bei Vanguard, gegenüber Yahoo Finance. „Wenn Sie auf ein längerfristiges Gleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt hoffen, ist dies möglicherweise nicht der Fall, da seit einiger Zeit ein Unterangebot an Wohnungen besteht.“

Was ist Gleichgewicht?

Während die Lagerbestände gestiegen sind, da steigende Hypothekenzinsen die Käufer vertreiben, bleiben sie immer noch weit unter dem, was als gesund angesehen wird.

In einem ausgewogeneren Markt gibt es historisch gesehen ein 6-Monats-Angebot an bestehenden Häusern, bei dem weder der Käufer noch der Verkäufer einen Vorteil haben. Die Zahl stellt dar, wie viele Monate es dauern würde, alle auf dem Markt gelisteten Häuser bei der aktuellen Verkaufsgeschwindigkeit zu verkaufen.

Der aktuelle nationale Bestand liegt bei 3,2 Monaten, eine Fortsetzung eines jahrzehntelangen Trends, bei dem der Bestand unter diesem gesunden Niveau lag. Das letzte Mal, dass das Angebot 6 Monate erreichte, war im September 2012. Das hat die Preise landesweit in die Höhe getrieben, was sich während der Pandemiemonate beschleunigte, als der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken historische Tiefststände erreichte und eine Flut von Käufern anzog.

Das heißt, bis die Federal Reserve im März ihren aggressivsten Zinserhöhungszyklus seit zwei Jahrzehnten einleitete, um die Inflation zu zähmen. Die Bewegungen haben die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihen – die die Zinssätze für Festhypotheken verfolgen – höher steigen lassen.

Die Hypothekenzinsen sind jetzt zu Beginn des Jahres fast doppelt so hoch, was es für viele Käufer, die den Markt verlassen haben, viel unerschwinglicher macht.

Beispielsweise ist das Volumen der Anträge für Käufe im Jahresvergleich.

„Ich glaube, die Hypothekenzinsen liegen jetzt über 7 % [the] höchstens seit ein paar Jahrzehnten“, sagte Patterson. „Das wird sich wahrscheinlich auswirken, wenn es nicht bereits begonnen hat, die Nachfrage zu beeinträchtigen, und von der Nachfrageseite aus Druck auf die Preise ausüben.“

Aber die Maßnahmen der Fed wirken sich auf zweierlei Weise auch auf die Angebotsseite aus.

Erstens entscheiden sich viele Hausbesitzer dafür, nicht zu verkaufen, weil sie den niedrigeren Zinssatz, den sie in den letzten zehn Jahren festgelegt haben, um 7 % für ein neues Zuhause zu leihen. Dadurch schrumpft die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser, die in der Regel mehr als 90 % der gesamten Hausverkäufe ausmachen.

Unterdessen zögern Hausbauer, ihre Baupläne aufzustocken, da sie mit einem Rückgang der Neuaufträge und einem Anstieg der Auftragsstornierungen zu kämpfen haben. Zum Beispiel sagte DR Horton – der größte US-Häuserbauer –, dass stornierte Aufträge im letzten Quartal fast ein Drittel des Bruttoumsatzes ausmachten, gegenüber 19 % im Vorjahr.

Die sinkende Nachfrage ist nicht der einzige Faktor, der die Bauherren betrifft, die auch mit steigenden Kosten konfrontiert sind.

„Also kann die Fed Bauherren nicht zwingen, Häuser zu bauen, oder?“ sagte Patterson. „Aber sie können die Zinssätze anpassen, was sich tendenziell auf die Bereitschaft und Fähigkeit von Bauherren auswirkt, neue Häuser zu bauen.“

Das Gleichgewicht zwischen geringem Wohnungsangebot und großer Nachfrage zu finden, wird laut Experten sowohl für die Fed als auch für die Wohnungswirtschaft eine Herausforderung bleiben, einschließlich der potenziellen Eigenheimkäufer, die jetzt an der Seitenlinie sitzen.

„Die Menschen werden sich an die Auswirkungen höherer Zinsen gewöhnen müssen“, sagte Chester Spatt, Professor an der Tepper School of Business der Carnegie Mellon University, der nicht glaubt, dass die Zinsen „zurück auf ihren ursprünglichen Stand“ gehen werden.

„Diese Zinssätze waren künstlich niedrig, und diese Zinssätze trugen stark zum Inflationsproblem bei“, fügte er hinzu.

Der Vorsitzende der US-Notenbank, Powell, stellte fest, dass in einigen Gebieten des Landes die Preise sinken, und der jüngste Index der Immobilienwerte von S&P CoreLogic Case-Shiller zeigte ein – aber der jährliche Anstieg von 13 % ist immer noch hoch. Eine weitere Verlangsamung ist wahrscheinlich das, was die Fed gerne sehen würde, um ihr Inflationsziel zu erreichen.

„Theoretisch sollten die Immobilienpreise mit der Inflationsrate steigen. Alles sollte langfristig um etwa 2 % wachsen“, sagte Patterson. „Ich sage nicht, dass sie dorthin zurückkehren werden, aber was sie nicht sehen wollen, sind Preissteigerungen von 10 bis 20 % für Häuser, die so breit gefächert sind wie im ganzen Land, die wir während der Pandemie gesehen haben.“