Hausbauer und Ökonomen waren in diesem Frühjahr gleichermaßen nervös, nachdem die Federal Reserve Bank of Dallas ein Papier mit dem Titel veröffentlicht hatte
Kurz danach, . Er hatte eine strenge Warnung.
„Das könnte eine Immobilienblase sein. Die Beweise deuten darauf hin, dass es wie eine Immobilienblase aussieht. Ein bisschen wie eine Ente. Es geht wie eine Ente, es sieht aus wie eine Ente, es könnte sicherlich eine Ente sein“, sagte Martínez-García im Mai. „[It’s time to] Sensibilisierung für mögliche Risiken [that] Gehäuse Posen.“
Spulen wir bis November vor, und es ist kein Tabu mehr, den Begriff „Blase“ zu verwerfen. Der Inflationskampf der Federal Reserve hat nicht nur zu einem starken Rückgang der Hausverkäufe geführt, er hat auch eine . Die sprudelndsten Märkte, , sind bereits fast zweistellig gesunken.
Der Vorsitzende Jerome Powell hat deutlich gemacht, dass die Fed den US-Häusermarkt durch eine Krise beeinflussen wird. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass die Zentralbank uns in etwas Beunruhigenderes schlittern sieht. Das geht zumindest aus einem am Mittwoch veröffentlichten Artikel der Dallas Fed mit dem Titel hervor
„Im aktuellen Umfeld, in dem die Nachfrage nach Immobilien Anzeichen einer Abschwächung zeigt, muss die Geldpolitik vorsichtig vorgehen, um die Inflation zu senken, ohne eine Abwärtsspirale der Immobilienpreise – einen erheblichen Ausverkauf von Immobilien – auszulösen, die einen wirtschaftlichen Abschwung verschlimmern könnte “, schreibt Martínez-García von der Dallas Fed.
Eine weitere Straffung der Geldpolitik, schreibt Martínez-García, könnte „die Wahrscheinlichkeit einer starken Immobilienpreiskorrektur erhöhen“.
„Ein pessimistisches Szenario – mit einem realen [home] Preiskorrektur von 15 % bis 20 % – könnte bis zu 0,5–0,7 Prozentpunkte der realen persönlichen Konsumausgaben einsparen. Ein solcher negativer Vermögenseffekt auf die Gesamtnachfrage würde die Wohnungsnachfrage weiter dämpfen, die Preiskorrektur vertiefen und eine negative Rückkopplungsschleife in Gang setzen“, schreibt Martínez-García.
Wenn Ökonomen wie Martínez-García von „echten“ Eigenheimpreisen sprechen, sprechen sie von Eigenheimpreisen, die um das Einkommenswachstum bereinigt sind. Allerdings ist ein „echter“ Rückgang der Hauspreise um 15 % bis 20 % nicht zu übersehen. Zum Vergleich: Der schlimmste Immobiliencrash aller Zeiten führte dazu, dass die „realen“ US-Immobilienpreise zwischen dem vierten Quartal 2006 und dem zweiten Quartal 2012 um 37 % zurückgingen.
Wie man die „Blase“ platzen lässt, ohne die Wirtschaft zu versenken
In den Augen der Dallas Fed wurde dies durch eine Kombination aus pandemiebedingten fiskalischen Anreizen, eingeschränktem Wohnungsangebot und pandemiebedingten Änderungen des Lebensstils ausgelöst. Aber als die Immobilienpreise zu steigen begannen, kehrte FOMO erneut auf den US-Immobilienmarkt zurück.
„Ein Immobilienboom – wie im Vorfeld der Pandemie – wird schäumend, wenn sich der Glaube verbreitet, dass die heutigen robusten Preissteigerungen unvermindert anhalten werden. Wenn viele Käufer und Investoren diese Überzeugung teilen, werden Käufe aus der ‚Angst, etwas zu verpassen‘ (FOMO) die Preise weiter in die Höhe treiben und die Erwartungen starker (und sich beschleunigender) zukünftiger Gewinne verstärken, die über das hinausgehen, was die Fundamentaldaten rechtfertigen könnten“, schreibt Martínez-García.
Mit Blick auf die Zukunft hält Martínez-García es für möglich, dass die Fed deflationieren kann, ohne sie zum Platzen zu bringen.
„Eine schwere Immobilienkrise aufgrund des schäumenden Vorlaufs der Pandemie ist nicht unvermeidlich. Obwohl die Situation herausfordernd ist, bleibt ein Zeitfenster, um die Immobilienblase zu entleeren und gleichzeitig das von der Fed bevorzugte Ergebnis einer sanften Landung zu erreichen. Dies ist wahrscheinlicher eintreten, wenn das Worst-Case-Szenario eines durch Preiskorrekturen verursachten Wirtschaftsabschwungs vermieden werden kann“, schreibt Martínez-García.
Wie kann ein „stufenweises Abwickeln“ erreicht werden? Der Artikel der Dallas Fed argumentiert, dass die politischen Entscheidungsträger „die Inflation unterdrücken müssten, ohne die Käufer zu sehr unter Druck zu setzen“. Einfach ausgedrückt: Wenn die Inflation nachlässt, könnte sich die Fed zurückziehen, bevor sie sehen .
Wohnen ist der Konjunkturzyklus
Während ausgewachsene Hauspreiscrashs selten sind, sind es wohnungsbedingte Rezessionen nicht.
Im Jahr 2007 veröffentlichte der Ökonom Edward Leamer eine mittlerweile berühmte Abhandlung mit dem Titel The paper fand heraus, dass vier von fünf Rezessionen in der Ära nach dem Zweiten Weltkrieg nach einer „erheblichen“ Verlangsamung des Wohnungsbaus auftraten.
Die Zwei .
Diese Rezession von 1981 kam, nachdem der Fed-Vorsitzende Paul Volcker, der den in den 70er Jahren einsetzenden Inflationslauf bändigen wollte, so viel Druck ausübte, dass die Hypothekenzinsen auf 18 % schossen. Allerdings führte dies nicht zu einem ausgewachsenen Hauspreiscrash.
Die Wohnungspleite von 2008 war eine andere Geschichte. Während diese Immobilienkorrektur auch durch eine Reihe von ausgelöst wurde, ging unter der Oberfläche etwas viel Schändlicheres vor sich. In den frühen 00er Jahren hatten eifrige Kreditgeber Subprime-Hypotheken an Leute vergeben, die sich historisch gesehen nicht qualifiziert hätten. Diese Kredite trugen dazu bei, einen historischen Boom anzuheizen, der die Immobilienpreise in die Höhe schnellen ließ. Aber als die Korrektur einsetzte und diese notleidenden Kredite zusammenbrachen, ließ eine darauf folgende Zwangsvollstreckungskrise die Immobilienpreise einbrechen und brachte das globale Finanzsystem an den Rand des Zusammenbruchs.
Das passt weder ins Lager von 1981 noch von 2008. Sicher, der Wohnungsmarkt von 2022 wurde von einem 1981-Stil getroffen, aber die Preise sind diesmal viel „sprudelnder“. Andererseits hat es weder die Angebotsschwemme noch die faulen Kredite, die den Wohnungsmarkt 2008 zum Scheitern verurteilt haben.
Eine scharfe Hauspreiskorrektur würde keinen Zusammenbruch des Finanzsystems im Stil von 2008 verursachen
Bereits im Oktober, dass der Inflationskampf der Fed einen „wesentlichen“ Rückgang der US-Immobilienpreise ausgleichen könnte. Aber selbst wenn es passieren würde, sagte er, würde es keinen Zusammenbruch des Finanzsystems auslösen.
„Trotz des Risikos eines Hauspreisrückgangs tragen mehrere Faktoren dazu bei, meine Bedenken zu zerstreuen, dass eine solche Korrektur eine Welle von Hypothekenausfällen auslösen und möglicherweise das Finanzsystem destabilisieren würde“, sagte Waller dem Publikum. „Einer davon ist, dass aufgrund der relativ engen Hypothekenvergabe in den 2010er Jahren die Kreditwürdigkeit von Hypothekenschuldnern heute im Allgemeinen höher ist als vor dieser letzten Immobilienkorrektur.“
Aber nur weil die Banken besser vor einer Immobilienkorrektur geschützt sind, heißt das nicht, dass die Wirtschaft kugelsicher ist. Wenn die Blase platzt, wird es schmerzhaft sein.
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