Die Mieten haben die Inflation im November in die Höhe getrieben, aber private Daten deuten darauf hin, dass die Preise im Jahr 2023 nachgeben
Die jüngsten zeigten, dass die Mieten im November hartnäckig hoch blieben, aber Echtzeitdaten deuten darauf hin, dass die nationalen Mietpreise bis 2023 nachgeben könnten.
Die Unterkunftskomponente des November-Verbraucherpreisindex (CPI) – die etwa ein Drittel des Gesamtinflationsindex ausmacht – stieg im Monatsvergleich um 0,6 % und im Jahresvergleich um 7,1 %. Die Unterkunftskomponente umfasst Mietpreise und was es den Eigentümer kosten würde, eine gleichwertige Wohnung zu mieten, bekannt als Eigentümeräquivalentmiete.
Aber gleichzeitig zeigen Echtzeitdaten, dass die Mieten im ganzen Land nachgegeben haben. Und angesichts der verzögerten Natur des CPI werden die Inflationsdaten wahrscheinlich einige Zeit brauchen, um diese Realität widerzuspiegeln.
„Die größte einzelne Komponente des Kerns des CPI – die Miete – steigt immer noch schnell, aber die Steigerungsrate hat in den letzten Monaten ihren Höhepunkt erreicht“, schrieb Ian Shepherdson, Chefökonom bei Pantheon Macroeconomics, in einer Notiz nach den Daten vom Dienstag und fügte hinzu: „Es Aus den Mietdaten des privaten Sektors wird immer deutlicher, dass die nächste große Bewegung des VPI eine erhebliche Verlangsamung sein wird.“
Die Wohnkosten trugen zum gesamten CPI-Gewinn bei, teilte das Bureau of Labor Statistics am Dienstag mit. Insgesamt stiegen die Verbraucherpreise um ein, während der Kern-VPI, der die volatilen Lebensmittel- und Energiesektoren ausschließt, im Vergleich zum Vorjahr um 6 % stieg.
Aber Daten von zeigten, dass die Angebotsmieten für neue Mietverträge landesweit von Oktober bis November um 0,4 % zurückgingen, der größte einmonatige Einbruch in der siebenjährigen Geschichte der Umfrage. Der landesweite durchschnittliche Angebotsmietpreis liegt laut der Umfrage jetzt bei 2.008 $, 8,4 % höher als letztes Jahr um diese Zeit.
RealPage-Daten weisen auch auf eine dramatische Verlangsamung des Mietwachstums hin, das bei Neuvermietungen im Jahresvergleich 6,5 % erreichte. Das ist der niedrigste Wert seit Juni 2021 und weniger als der Höchststand von 15,7 % im März 2022.
„Der Markt hat sich hier sehr schnell von einem von Wohnungsanbietern bevorzugten Markt zu einem Markt gewandelt, der sich wirklich zugunsten von Mietern verschiebt, die höhere Leerstände sehen“, sagte Jay Parsons, VP und Leiter Wirtschaft und Industrie bei RealPage, in einem Webinar über Dienstag.
Das Wohnungsdilemma der Fed
Da diese Inflationsdynamik eine Kluft zwischen Echtzeit- und Regierungsdaten zur Inflation zeigt, wägen Anleger ab, wie sich dies auf zukünftige Maßnahmen der Federal Reserve auswirken könnte.
Am Mittwoch gab die Zentralbank die siebte und letzte Zinserhöhung des Jahres 2022 bekannt, ein Jahr, in dem die Zinssätze um 4,25 % gestiegen sind, der stärkste seit 1980.
Die Mieten „werden in einen Markt verlängert, in dem die Zinsen höher sind als bei der Unterzeichnung der ursprünglichen Mietverträge“, sagte Fed-Vorsitzender Jerome Powell am Mittwoch auf einer Pressekonferenz. „Aber wir sehen, dass die Rate für neue Mietverträge sinkt. Sobald wir uns also durch diesen Rückstand gearbeitet haben, wird diese Inflation irgendwann im nächsten Jahr sinken.“
Während seiner Rede im November räumte Powell ein, dass, obwohl die Politik mit Verzögerung handelt, „noch einige signifikante Zinserhöhungen bevorstehen“, da die Mietpreise zu höheren Marktpreisen verlängert werden.
Einige Experten befürchten jedoch, dass die Zentralbank überschätzen könnte, wie viel Auftrieb bei auslaufenden Mietverträgen, die zur Verlängerung anstehen, noch übrig ist.
„Wie wir in unseren Daten sehen, ist dieses Anlaufpotenzial tatsächlich viel geringer als [Powell] kann darauf hindeuten “, sagte Parsons.
Mit anderen Worten, obwohl Powell und die Fed davon ausgehen, dass sich die Mietinflation im nächsten Jahr verlangsamen und den allgemeinen Preisdruck verringern wird, deuten Echtzeitdaten darauf hin, dass der Rückgang sogar noch stärker sein könnte als von der Fed erwartet.
Daten von RealPage zeigen, dass die Mietverlustprämie – die Differenz zwischen neuen Mietverträgen auf dem Markt und bestehenden – von 9,4 % im Juni auf 5,8 % im Oktober gesunken ist, da der Druck des breiteren Wohnungsmarktes auf neue Mieten und Mieten wirkte beschleunigte Erneuerungen.
Mit Blick auf die Zukunft summiert sich die Verschiebung der Verlust-zu-Leasing-Prämie auf drei Dinge, .
Erstens werden die Mieterhöhungen für Folgemieten in Zukunft deutlich nachlassen. Zweitens hinkt der Obdachindex von CPI sowohl bei neuen Mietverträgen als auch bei eingebetteten Mieten hinterher. Und drittens gibt es einige Vorteile für Immobilieninvestoren, da die Cap-Raten angesichts höherer Raten und einer niedrigeren Verlust-zu-Leasing-Quote steigen müssen.
„Wenn sich diese Lücke verringert … gibt es weniger Möglichkeiten für eine Verlängerung“, sagte Parsons. „Sie können Ihre Verlängerungsmieten nicht über die Marktmiete erhöhen“, da dies Mieter dazu anregen würde, auszuziehen oder sich woanders umzusehen.
