Die Federal Reserve hat in diesem Jahr zum siebten Mal in Folge die Zinsen erhöht. Diesmal ist die Erhöhung jedoch kleiner: Fed-Chef Jerome Powell kündigte am 14. Dezember eine Erhöhung des Federal Funds Rate um einen halben Punkt an, was unter den Erhöhungen um drei Viertelpunkte bei den letzten Sitzungen liegt. Allerdings war das in den 1980er Jahren.
Um die wütende Inflation einzudämmen, erhöhte die Fed die Zinsen im März 2022 um einen Viertelpunkt und im Mai um einen halben Punkt. Sie hat sie im Juni noch weiter angehoben, was damals die größte Fed-Zinserhöhung seit 1994 war, und im Juli, September und November dasselbe getan.
Die Erhöhungen sollen eine Wirtschaft abkühlen, die nach der Erholung von der Coronavirus-Rezession von 2020 in Flammen stand. Zu dieser dramatischen Erholung gehörte ein brandaktueller Immobilienmarkt, der durch rekordhohe Immobilienpreise und mikroskopische Lagerbestände gekennzeichnet war.
Seit dem Spätsommer jedoch verlangsamt sich die Aufwertung landesweit und die Preise fallen in vielen Märkten sogar. Und die Immobilienpreise werden nicht nur von den Zinssätzen, sondern von einer komplizierten Mischung von Faktoren bestimmt – daher ist es schwierig, genau vorherzusagen, wie sich die Bemühungen der Fed auf den Immobilienmarkt auswirken werden.
„Die Immobilienrezession ist da“, sagt Marty Green, Direktor der Hypothekenkanzlei Polunsky Beitel Green. „Die große Frage ist jetzt, wie schnell es sich auf den Rest der Wirtschaft ausbreitet.“
Höhere Raten sind eine Herausforderung sowohl für Eigenheimkäufer, die mit höheren monatlichen Zahlungen fertig werden müssen, als auch für Verkäufer, die eine geringere Nachfrage und/oder niedrigere Angebote für ihre Eigenheime erleben.
„Der kumulative Effekt dieses starken Anstiegs der Zinsen hat den Immobilienmarkt abgekühlt und zu einer beginnenden Verlangsamung der Wirtschaft geführt, hat aber nicht viel zur Senkung der Inflation beigetragen“, sagt Greg McBride, CFA, Chief Financial Analyst von Bankrate.
Wie die Fed die Hypothekenzinsen beeinflusst
Die legt keine Hypothekenzinsen fest, und die Entscheidungen der Zentralbank bewegen Hypotheken nicht so direkt wie andere Produkte, wie z. Stattdessen bewegen sich die Hypothekenzinsen tendenziell im Gleichschritt mit den Renditen 10-jähriger Staatsanleihen.
Dennoch gibt das Verhalten der Fed den allgemeinen Ton für an. Hypothekengeber und Investoren beobachten die Zentralbank genau, und die Versuche des Hypothekenmarktes, die Maßnahmen der Fed zu interpretieren, wirken sich darauf aus, wie viel Sie für Ihr Wohnungsbaudarlehen zahlen.
Die Zinserhöhung im Dezember war der siebte Anstieg im Jahr 2022, von 3,4 Prozent im Januar bis hin zu 7,12 Prozent im Oktober, bevor sie wieder langsam zurückging. „Solche Erhöhungen verringern die Erschwinglichkeit des Kaufs, was es für Geringverdiener und den Kauf eines Eigenheims noch schwieriger macht“, sagt Clare Losey, wissenschaftliche Hilfswissenschaftlerin am Texas Real Estate Research Center der Texas A&M University.
Wie stark wirken sich die Hypothekenzinsen auf die Wohnungsnachfrage aus?
Es besteht kein Zweifel, dass die rekordtiefen Hypothekenzinsen dazu beigetragen haben, den Immobilienboom von 2020 und 2021 anzuheizen. Einige glauben, dass dies der wichtigste Faktor war, der den Wohnimmobilienmarkt auf Hochtouren gebracht hat.
Jetzt, wo die Zinsen so stark gestiegen sind wie seit zwei Jahrzehnten nicht mehr, wie wird sich das auf die Hausverkäufe und Preise auswirken? „Hypothekenzinsen [have] führte dazu, dass die Refinanzierungsaktivitäten effektiv zum Erliegen kamen und die Aktivitäten zum Kauf von Eigenheimen deutlich nachließen“, sagt Mike Fratantoni, Chefökonom der Mortgage Bankers Association. Die Verkäufe haben sich nicht nur verlangsamt, sondern um einige Prozentpunkte bis hin zu mehr als 20 Prozent.
Langfristig sind Hauspreise und Hausverkäufe jedoch tendenziell widerstandsfähig gegenüber steigenden Hypothekenzinsen, sagen Immobilienökonomen. Das liegt daran, dass individuelle Lebensereignisse, die einen Hauskauf veranlassen – die Geburt eines Kindes, die Heirat, ein Jobwechsel – nicht immer passend zu den Hypothekenzinszyklen passen.
Die Geschichte bestätigt dies. In den 1980er Jahren stiegen die Hypothekenzinsen auf bis zu 18 Prozent, aber die Amerikaner kauften immer noch Häuser. In den 1990er Jahren waren Raten von 8 bis 9 Prozent üblich, und die Amerikaner schnappten sich weiterhin Häuser. In den Jahren 2004 bis 2007 waren die Hypothekenzinsen höher als heute – und die Preise stiegen.
Die aktuelle Verlangsamung könnte also eher auf einen überhitzten Markt zurückzuführen sein als auf das Signal einer . „Die Kombination aus erhöhten Hypothekenzinsen und einem starken Anstieg der Eigenheimpreise in den letzten Jahren hat die Erschwinglichkeit stark reduziert“, sagt Fratantoni. „Die bei den Hypothekenzinsen beobachtete Volatilität sollte nachlassen, sobald sich die Inflation verlangsamt und der Höchstzinssatz für diesen Wanderzyklus in Sicht kommt.“
Vorerst bleibt der Wohnungsmarkt für Käufer jedoch schwierig. „Der Wohnungssektor reagiert am empfindlichsten auf die Änderungen der Zinspolitik der Federal Reserve und erfährt die unmittelbarsten Auswirkungen davon“, sagt NAR-Chefökonom Lawrence Yun. „Die Schwäche bei Hausverkäufen spiegelt die diesjährigen eskalierenden Hypothekenzinsen wider.“
Yun sagt, dass der Durchschnitt im vergangenen Jahr um 28 Prozent gestiegen ist, ein kleiner Aufkleber-Schock, der zwangsläufig durch die Wohnungswirtschaft nachhallen wird. „Ich gehe davon aus, dass sich das Tempo der Preissteigerung verlangsamen wird, wenn die Nachfrage abkühlt und sich das Angebot aufgrund des vermehrten Wohnungsbaus etwas verbessert“, sagt er.
Tatsächlich sagt die National Association of Realtors (NAR), dass der Wohnungsmangel bereits nachlässt, da die Nachfrage zurückgeht. Der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern stieg auf , verglichen mit einem Rekordtief von 1,6 Monaten im Januar.
Nächste Schritte für Kreditnehmer
Hier einige Tipps für den Umgang mit dem Klima steigender Zinsen:
Suchen Sie nach einer Hypothek. kann Ihnen helfen, einen überdurchschnittlichen Preis zu finden. Da sich der Refinanzierungsboom verlangsamt, sind die Kreditgeber begierig auf Ihr Geschäft. „Eine Online-Suche kann Tausende von Dollar sparen, indem man Kreditgeber findet, die einen niedrigeren Zinssatz und wettbewerbsfähigere Gebühren anbieten“, sagt McBride.
Seien Sie vorsichtig mit ARMs. werden immer verlockender, aber McBride sagt, dass Kreditnehmer die Finger davon lassen sollten. „Tappen Sie nicht in die Falle, eine Hypothek mit variablem Zinssatz als Krücke der Erschwinglichkeit zu verwenden“, sagt McBride. „Es gibt wenig Einsparungen im Voraus, durchschnittlich nur einen halben Prozentpunkt in den ersten fünf Jahren, aber das Risiko höherer Zinsen in den kommenden Jahren ist groß. Neue anpassbare Hypothekenprodukte sind so strukturiert, dass sie alle sechs Monate und nicht alle 12 Monate geändert werden, was zuvor die Norm war.“
Betrachten Sie einen HELOC. Während dies auf dem Rückzug ist, wenden sich viele Eigenheimbesitzer an Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) für .
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