Wie Büroumbauten aus einem „nicht mehr existierenden Produkt“ neuen urbanen Wohnraum machen
Das leerstehende Bürohochhaus in Ihrer Innenstadt könnte bald in einen Wohnkomplex umgewandelt werden.
Cameron Management, Eigentümer der Niels and Mellie Esperson Buildings in der Innenstadt von Houston, plant, den legendären Esperson-Komplex in eine mit Annehmlichkeiten gefüllte Kombination aus neuen Luxusapartments und Arbeitsbereichen zu verwandeln, ein Schritt, der in der Branche als Büroumbau bekannt ist.
„Unser Ziel ist es, nicht nur Optionalität, sondern eine Gemeinschaft von Menschen zu schaffen“, sagte Dougal Cameron, CEO von Cameron Management, in einem Interview mit Yahoo Finance.
Camerons Firma erwarb das Gebäude im Jahr 2005 und hat bereits 3 Millionen Dollar an Planungskosten ausgegeben. Das Unternehmen rechnet damit, das Projekt im Rahmen einer Renovierung im Wert von 50 Millionen US-Dollar innerhalb von 5 Jahren abzuschließen und Mieteinheiten von 1.500 bis 8.000 US-Dollar pro Monat anzubieten.
Trotz der vollständigen Wiedereröffnung der Wirtschaft haben sich die Bürobelegungsquoten nicht vollständig erholt, da die Fernarbeit immer noch auf dem Tisch liegt. Daten des Gewerbeimmobiliengiganten CBRE ergaben, dass die nationale Büroleerstandsquote im vierten Quartal des vergangenen Jahres 17,3 % erreichte.
„Entwickler, Investoren und Kommunen fragen sich, was das Schicksal dieser leerstehenden Bürogebäude ist“, sagte Jessica Morin, Head of Office Research bei CBRE Americas, in einem Interview mit Yahoo Finance.
Eine wachsende Zahl von Städten und Bundesstaaten versucht, diese leerstehenden Bürogebäude in Wohneinheiten umzuwandeln – eine Lösung, die bei der Wohnungsnot helfen könnte.
In New York hat Bürgermeister Eric Adams im Januar einige veraltete Bürogebäude in brandneue Wohnungen verwandelt, um den bezahlbaren Wohnraum im Big Apple zu verknappen.
Adams Strategie zur Büroumwandlung umfasst konkrete Vorschläge zur Lockerung der Zoneneinteilung und das Angebot von Steuergutschriften für Grundstückseigentümer. Der Plan könnte in den nächsten zehn Jahren bis zu 20.000 neue Wohnungen hinzufügen.
Washington DC war führend bei der Anzahl der umfunktionierten Gebäude während der Pandemie, so das Forschungsteam. Zusammen mit Philadelphia und Chicago machten diese drei Großstädte landesweit 15 % der gesamten Wohnungsumbauten aus.
Die Zahl der Umwandlungen von Büros in Wohnungen in den USA wird sich in diesem Jahr voraussichtlich von 11 im Jahr 2022 auf 34 verdreifachen; Diese Projekte allein werden laut CBRE jedoch das Überangebot an Büroflächen nicht messbar verändern.
Unter Berücksichtigung aller Projekte von 2016 bis 2022 sowie anstehender und laufender Vorschläge machen Büroumbauten weniger als 2 % des Bürobestands aus, sagte Morin. Die 89 abgeschlossenen Projekte, die seit 2016 von CBRE verfolgt wurden, belaufen sich auf mehr als 14.000 Wohneinheiten.
„[This] wird keine einzige Lösung für den Wohnungsbau, die Wohnungsnot oder dieses Überangebot an Büroflächen sein“, sagte Morin. „Und vieles davon ist wirklich nur auf die Herausforderungen bei der Umsetzung eines Umbaus zurückzuführen.“
‚Reinen neuen urbanismus erfinden‘
Der größte Vorteil für Entwickler, alte Gebäude umzufunktionieren und sie in Wohnhäuser umzuwandeln, ist die Baugeschwindigkeit. Manchmal können sich Bauherren auch den Abriss eines Gebäudes und einen Neuanfang ersparen.
„Sie erfinden den neuen Urbanismus neu, weil Sie ein nicht mehr existierendes Produkt nehmen, das seinen Zweck für Büros nicht wirklich erfüllt, aber danach streben kann, etwas anderes zu sein“, Eddie Mastalerz, leitender Architekt bei ARC3 Architecture in Sankt Petersburg, Florida , sagte Yahoo Finanzen.
Inzwischen ist die adaptive Wiederverwendung alter Bürogebäude nicht immer ein einfacher Weg und hat dazu geführt, dass einige Architekten eine Scorecard zur Bewertung der Kompatibilität als Methode zur Bewertung von Eigenschaften verwenden.
„Es ist eine wirklich kostengünstige und schnelle Möglichkeit, Gebäude zu bewerten“, sagte Dean Strombom, ein leitender Architekt bei Gensler, der auch am Umbauprojekt des Esperson-Komplexes arbeitet, gegenüber Yahoo Finance.
„Das finden wir gut [scorecard] etwa 70 % davon [buildings] Wir haben getestet, dass sie nicht für die Umwandlung geeignet sind“, fügte Strombom hinzu. „Trotz des Wunsches der Menschen, etwas auf magische Weise von Büro in Wohnen umzuwandeln, können wir sehr schnell sagen, ob dies realisierbar ist oder nicht.“
Und für Gebäude, die einen Architektenstempel für den Umbau erhalten, können Reparaturen mit hohen Kosten verbunden sein.
„Der Preis von Bürogebäuden ist noch nicht so weit gefallen, dass viele dieser Umbauten ins Stocken geraten, aber für die aktuellen handelt es sich um eine interessante Kostenbasis“, fügte Morin hinzu.
Als Faustregel gilt laut Morin, dass die Kosten für das Büro pro Quadratfuß unter 100 US-Dollar fallen müssten, damit der Büroumbau funktioniert. Dies ist jedoch markt- und projektabhängig.
Einige Entwickler häufen Due-Diligence-Kosten an, noch bevor der Deal abgeschlossen ist.
„[Costs] Gehen Sie manchmal in den sechsstelligen Bereich und wir werden diesen Betrag ausgeben, bevor wir den Zuschlag erhalten“, sagte Anoop Dave, CEO von Victrix.
„Es ist billiger, es im Voraus zu wissen. Unsere Visitenkarte ist, dass wir unsere Hausaufgaben gemacht haben und deshalb wird es reibungsloser sein als mit einer anderen Partei“, fügte Dave hinzu.
Regulatorische Einschränkungen
Während diese Umstellungen an Fahrt gewinnen, haben einige Städte wie New York jede Menge Bürokratie und Bauzonengesetze, die adaptive Wiederverwendungsprojekte daran hindern, voranzukommen.
Aber auch andere Großstädte werden aufmerksam und schaffen neue Anreize, um im nächsten Jahrzehnt eine Welle von Wohnungsumbauten auszulösen. Einige der besprochenen Vergünstigungen umfassen Steuervorteile oder Steuergutschriften, wie z. B. Steuergutschriften für den Denkmalschutz oder nationale Steuergutschriften, um Entwicklern dabei zu helfen, Büros gewinnbringend in Wohnungen umzuwandeln.
In Kalifornien stellt der Staatshaushalt 2023 Anreizzuschüsse für den Umbau von Büros in Wohnungen bereit, während in Denver einige Bürogebäude in der Innenstadt in Wohnungen umgewandelt werden.
Ein weiterer Grund dafür, dass die adaptive Wiederverwendung bestehender Gebäude an Zugkraft gewinnt, könnte in ihren Umweltvorteilen liegen.
„Der Grund, warum diese Anreize angeboten werden, ist, dass diese Projekte sehr schwierig sind“, sagte Dave. Und manchmal passen die Anreize nicht gut zum Immobiliengeschäft.
Daten von JLL, einem gewerblichen Immobilienunternehmen, zeigen, dass sich die Lücke zwischen dem Durchschnittspreis pro Quadratfuß für Wohn- und Büromietflächen von 12 % im Jahr 2009 auf 8,6 % im Jahr 2022 verringert hat.
„Man kann nicht einfach einen überlagern [incentive] übereinander und es gibt eine Menge Lecks bei den Anreizen. Wir haben das als ein zweischneidiges Schwert gesehen … wo die Leute in guten Zeiten sagen: „Du bekommst diese Anreize“, und dafür werden sie überboten [building]und dann geraten sie in Schwierigkeiten“, fügte Dave hinzu.
