Eine Abkühlung auf dem Wohnungsmarkt hat begonnen, sich auf die Mieten auszuwirken, obwohl der Dienstag zeigte, dass die Wohnungskosten für den Großteil des Inflationsdrucks in der Wirtschaft im letzten Monat verantwortlich waren.
Die Unterkunftskomponente des Februar-Verbraucherpreisindex (VPI) – die ein Drittel des Gesamtinflationsindex ausmacht – stieg im letzten Monat um 0,8 % und im Februar um 8,1 % auf Jahresbasis.
Der Obdachindex besteht aus den Mietpreisen und den Kosten, die der Eigentümer für die Anmietung einer gleichwertigen Wohnung zahlen würde, bekannt als Eigentümeräquivalentmiete, die im letzten Monat um 0,7 % gestiegen ist.
Dem Bericht zufolge war der Unterkunftsindex der dominierende Faktor beim monatlichen Anstieg des Index für alle Artikel mit Ausnahme von Lebensmitteln und Energie.
„Die Wohnkosten machten über 70 % des Anstiegs im Februar aus [were] der größte Beitrag zur monatlichen Wachstumsrate“, schrieb Jeffrey Roach, Chefökonom bei LPL Financial, in einer Erklärung nach der Veröffentlichung. „Diese Komponente wird bis zum Jahresende wahrscheinlich kein wesentlicher Inflationstreiber sein, da mehr Mehrfamilienhäuser auf den Markt kommen. „
Diese Daten von der BLS zeigen Anzeichen dafür, dass sich der Mietmarkt abzukühlen beginnt.
Der durchschnittliche Angebotsmietpreis für eine Wohnung stieg im Februar gegenüber dem Vorjahr um 1,7 % auf 1.937 $ – der geringste Anstieg seit Mai 2021 angesichts höherer Leerstände und einer großen Welle neuer Wohnungsangebote, wie Redfin-Daten aus der letzten Woche zeigten. Der Mietpreis im Februar markierte den neunten Monat in Folge, in dem sich das Mietwachstum gegenüber dem Vorjahr verlangsamte. Im Vergleich zum Januar fielen die Mieten im Februar um 0,3 %.
Und diese Dynamik wird sich voraussichtlich noch in diesem Jahr in den Daten der Regierung zeigen.
„Im Wohnungsdienstleistungssektor gehen wir davon aus, dass die Inflation noch eine Weile ansteigt, dann aber zurückgeht, sofern dies der Fall ist [rent increases associated with] neue Mietverträge sind weiterhin niedriger“, sagte der Vorsitzende der US-Notenbank, Jerome Powell.
„Vermieter verlangsamen ihre Rolle bei Mieterhöhungen, weil sie mit einem Anstieg zu kämpfen haben, da ein Zustrom neuer Wohnungen auf den Markt kommt und die Nachfrage von ihrem Höhepunkt nachlässt“, sagte Taylor Marr, stellvertretender Chefökonom von Redfin.
„Die Mieten sind jedoch wahrscheinlich nahe daran, eine Untergrenze zu erreichen. Das liegt daran, dass die hartnäckig hohe Inflation die Ausgaben für die Vermieter in die Höhe treibt. Anstatt die Mieten zu senken, könnten sie versuchen, die Mieter mit anderen Zugeständnissen wie kostenlosen Parkplätzen oder einer ermäßigten Kaution zu locken“, fügte Marr hinzu .
Daten aus dem zeigten, dass die Zahl der im Bau befindlichen Wohnungen im vergangenen Jahr um rund 25 % auf 943.000 im Januar gestiegen ist, den höchsten Stand seit 1974.
Der Wohnungsbau von 2 oder mehr Einheiten wuchs bis Ende 2022 um 35,1 %, und die Früchte dieses Schritts werden im Laufe des nächsten Jahres auf den Markt kommen, da die Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses etwa 15 Monate dauert.
Engerer Arbeitsmarkt, höhere Mieten
Es ist kein Geheimnis, dass der Arbeitsmarkt gegenüber höheren Zinsen widerstandsfähig bleibt.
Die Februar-Jobs werden am Freitag gedruckt, da die US-Wirtschaft 311.000 neue Jobs hinzufügt, ein langsameres Tempo als im Januar, aber mehr als die erwarteten 225.000 Jobs.
Und Forscher der Federal Reserve Bank von Kansas City warnten in einem Papier, das Anfang dieses Monats veröffentlicht wurde, dass die Mietpreisinflation so lange anhalten wird, wie der Arbeitsmarkt stark bleibt.
Die Studie ergab, dass die Mietinflation im vierten Quartal 2022 etwa 3 % zur Kern-VPI-Inflation – oder etwa die Hälfte des Gesamtanstiegs der Verbraucherpreiserhöhungen ohne Lebensmittel und Energie – beitrug.
Infolgedessen müsste die Mietinflation, selbst wenn die Inflation für Waren nachlässt, „sinnvoll zurückgehen“, um zum Inflationsziel der Fed von 2 % zurückzukehren.
„Die Aussichten für die Mietinflation hängen stark von der Enge am Arbeitsmarkt ab“, schrieben die Forscher Brent Bundick, A. Lee Smith und Luca Van der Meer von der Kansas City Fed. Die wichtigsten Knackpunkte, die die Nachfrage nach Unterkünften antreiben, sind das Beschäftigungs- und Lohnwachstum, stellten die Forscher fest.
„Obwohl der historisch angespannte Arbeitsmarkt zu einer erhöhten Mietinflation beigetragen hat, sind auch andere pandemiebedingte Faktoren für den Anstieg verantwortlich“, stellten die Forscher fest.
Diese Faktoren, die sich auf den Anstieg der Mieten in der Pandemiezeit auswirkten, könnten mit Fernarbeit und höheren Inputkosten für den Bau und die Instandhaltung von Mieteinheiten zusammenhängen, „die beide zu einem Anstieg der Immobilienpreise geführt haben, der weiter zur Inflation der Mieten beigetragen hat“.
Höhere Zinsen dämpfen tendenziell die Mietpreisinflation
Fed-Vorsitzender Powell machte am vergangenen Dienstag deutlich, dass die politischen Entscheidungsträger bereit sind, die Zinsen „höher als zuvor erwartet“ anzuheben, was den Mietern in den kommenden Monaten eine gewisse Erleichterung bieten könnte.
Im Februar stellten Forscher der Federal Reserve Bank von San Francisco fest, dass eine Straffung der Geldpolitik den Immobilienmarkt abkühlt und die Mietpreisinflation reduziert, obwohl dies eher langsam eintritt.
„Eine Verschärfung der Politik, die einer Erhöhung des Federal Funds Rate um 1 Prozentpunkt entspricht, kann die Mietinflation – gemessen an den prozentualen Änderungen des Immobilienpreisindex der persönlichen Konsumausgaben (PCE) über 12 Monate – im Laufe des Jahres um etwa 3,2 Prozentpunkte senken 2½ Jahre“, schrieben die Forscher der San Francisco Fed, Zheng Liu und Mollie Pepper.
Seit März letzten Jahres hat die Fed ihr Federal Funds Rate Zielband um kumuliert 4,5 % stark angehoben.
„Obwohl die Durchschnittsmieten nur langsam auf politische Änderungen reagieren, hat sich das Wachstum der Angebotsmieten für neue Mietverträge nach der jüngsten Straffung der Geldpolitik verlangsamt“, schrieben Liu und Pepper. „Unser Ergebnis deutet darauf hin, dass diese Verschärfung die Mietinflation im Laufe der Zeit allmählich senken und dadurch zur Verringerung der Gesamtinflation beitragen wird.“
