Die Federal Reserve könnte ein neues Problem haben: Die jüngste Trendwende auf dem Immobilienmarkt könnte verhindern, dass die Inflation so stark zurückgeht, wie es die Zentralbank wünscht.
Die neuesten Daten zeigen, dass immer mehr Eigenheimkäufer auf den Markt kommen, während der zum Verkauf stehende Bestand weiter schrumpft. Infolgedessen – die einen wichtigen Faktor in der Inflationsmessung der Regierung beeinflussen – seit Anfang des Jahres.
Diese Entwicklung könnte zu einer Änderung der Vorgehensweise der Fed führen, selbst nachdem sie diese Woche angekündigt hatte, eine weitere .
„Es besteht seit einiger Zeit die Hoffnung, dass die Mietkomponente und die Unterkunftskomponente des Wohnraums, die etwa 40 % des CPI-Korbs ausmachen, zu sinken beginnen, weil der Wohnungsbau verlangsamt wurde“, sagte Torsten Slok, Chefökonom bei Apollo Global Management, sagte Yahoo Finance. „Aber das Problem ist, dass der Wohnungsbau tatsächlich Anzeichen einer Aufwärtsbewegung zeigt.“
Immobilienpreise und Inflation
Wohnkostenbeitrag und Dienstleistungskorb zur Berechnung des Verbraucherpreisindex (VPI), dem wichtigsten Inflationsindikator. Die Wohnungskomponente besteht aus zwei Kategorien – Miete und Eigentümeräquivalentmiete (OER) oder die Miete, die Hausbesitzer für ähnliche Wohnungen zahlen würden.
„Die Gewichte im Warenkorb spiegeln Ihr Ausgabeverhalten wider. Und deshalb ist das Wohnen so stark gestiegen, dass das Gewicht des Wohnens in den letzten Jahren zugenommen hat, weil die Menschen jetzt noch mehr Geld für Wohnen ausgeben als für Restaurants. Reisen und Hotels“, erklärt Torsten.
Zum Beispiel kletterte der Kurs im März 2023 auf 8,2 % im Jahresvergleich, der größte 12-Monats-Gewinn seit Juni 1982 und viel höher als die Spanne, die er im letzten Jahrzehnt hatte. Die Märzrate ist auch viermal höher als die Zielrate der Fed von 2 % pro Jahr für die Gesamtinflation.
Während das Immobilienpreiswachstum nicht direkt in CPI-Berechnungen verwendet wird, haben vergangene Trends gezeigt, dass es stark mit der Immobilieninflation korreliert, .
„Wenn sich der Wohnungsmarkt erholt und die Leute da draußen Häuser kaufen, bedeutet das, dass auch die Mieten wieder steigen, weil mehr Wohnraum nachgefragt wird“, sagte Torsten.
Inflation ist ‚komme einfach nicht runter
Die Hauspreise scheinen sich umzukehren.
Der S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price Index kletterte unerwartet nach oben und beendete einen siebenmonatigen Rückgang in Folge. Die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) veröffentlichte eine Maßnahme mit einem noch größeren monatlichen Wachstum von . Und die saisonbereinigten Eigenheimpreise stiegen um , den höchsten Stand seit letztem Mai, basierend auf Daten .
Die Immobilienpreise sind aufgrund niedriger Lagerbestände Woche für Woche hoch geblieben. Und eine Reihe von Zinserhöhungen, die die aggressivste Kampagne der Fed zur Eindämmung der Inflation seit den 1980er Jahren darstellten, hat nur dazu beigetragen, die Immobilienbestände noch weiter zu senken. Im Moment zögern viele potenzielle Verkäufer, ihre Häuser aufzulisten, weil sie .
Gleichzeitig „steigt der Traffic der Kaufinteressenten“, sagt Torsten. „Und hier kommt der eigentliche Clou: Die Zahl der Angebote für verkaufte Objekte ist gestiegen.“
Die von Apollo Global Management bereitgestellten Daten ergaben, dass die durchschnittliche Anzahl der pro verkaufter Immobilie eingegangenen Angebote von 2,2 Angeboten im Dezember 2022 auf mehr als 3 Angebote im Februar gestiegen ist.
Die jüngste Aktivität scheint die Immobilienpreise zu dämpfen, was die Inflation auf ihrer hartnäckigen Rate von etwa 5 % halten könnte, viel höher als die Zielrate der Fed.
„Man kann sich unterschiedliche Maße für CPI-Kern oder PCE-Kern ansehen, aber die Schlussfolgerung ist die gleiche: Beim Kern-VPI beträgt die Inflation 5 %“, sagte Torsten. „Und es kommt einfach nicht herunter.“
„Bemerkenswerte Ausnahmen“
Auch wenn die Eigenheimpreise steigen, bedeutet das nicht unbedingt, dass der Schutzanteil des CPI folgen wird. Die Korrelation ist zwar laut der Dallas Fed-Studie hoch, aber nicht absolut.
„Im Allgemeinen bewegen sich die beiden wie erwartet zusammen, aber es gibt bemerkenswerte Ausnahmen“, schrieb John Sabelhaus, ein Mitarbeiter der Brookings Institution und ehemaliger Leiter der Abteilung für mikroökonomische Umfragen beim Federal Reserve Board, an Yahoo Finance 00er Immobilienboom, die Hauspreise schossen in die Höhe, aber die Mieten (und damit die Eigentümeräquivalentmieten) nicht.“
Die durchschnittliche Miete in den USA verzeichnete im März ihren ersten Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 0,4 %, so . Monat für Monat ist die Miete in den letzten vier Monaten gesunken, das Gegenteil davon, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Der monatliche Rückgang von 0,01 % im März war jedoch der kleinste der letzten vier Rückgänge.
Die Mietpreise könnten jedoch aufgrund eines Zustroms neuer Angebote, die bald online gehen, einem weiteren Abwärtsdruck ausgesetzt sein, sagte Lawrence Yun, Chefökonom der National Association of Realtors.
„Es besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Mieten um die Ecke kommen, weil der Wohnungsbau auf einem 40-Jahres-Hoch ist, mit einer sehr robusten Anzahl neuer leerer Einheiten, die auf den Markt kommen“, schrieb Yun an Yahoo Finance.
Während dieser Wohnungsbau einer der Sektoren war, der schnell auf Zinsänderungen reagierte, „wird es jedoch einige Zeit dauern, bis die vollen Auswirkungen der geldpolitischen Zurückhaltung realisiert werden, insbesondere auf die Inflation.“
Die Zentralbank plant, einen „datenabhängigen Ansatz“ zu verfolgen, um zukünftige geldpolitische Schritte zu bestimmen, sagte der Vorsitzende diese Woche, was wahrscheinlich beinhalten wird, die Richtung der Immobilienpreise zu beobachten.
„Ich denke, die Wohnungsmärkte sind noch weitgehend ins Stocken geraten“, sagte Sabelhaus gegenüber Yahoo Finance. „Ich denke, dass es schon immer einer der direktesten Wege war, wie sich die Geldpolitik auf die Wirtschaft auswirkt, wenn der Immobiliensektor schwach gehalten wird.“
Wirtschaftsprüfer (CPA)
