Die Diskurse rund um die steuerlichen Möglichkeiten für Immobilienbesitzer bleiben präsent. Enthüllungen vom 8. Februar 2026 zeigen, dass die Steuerstrategie zur Erhöhung der Abschreibungsbasis, bekannt als „AfA Step-Up“, auch im kommenden Jahr zulässig bleibt. Laut Ad-Hoc News wird sie durch verschiedene Gerichtsentscheidungen und ministerielle Schreiben präziser reguliert. Dies schließt eine Entwarnung des Bundesfinanzhofs (BFH) ein, der bestätigt hat, dass die Bewertung einer kürzeren Restnutzungsdauer für Gebäude weiterhin möglich ist.

Interessant ist, dass die finale Fassung der „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ keine schärferen Einschränkungen beinhaltet. Die Kombination aus Step-Up und verkürzter Nutzungsdauer bleibt also zulässig. Trotz der hohen Anforderungen an Gutachten sind die ursprünglich befürchteten Hürden nicht mehr so relevant, was Investoren ermutigt, unabhängige Wertermittlungen zu nutzen, um Abschreibungssätze von 3-4% oder mehr zu rechtfertigen.

Klarheit durch neue Regelungen

Ein wichtiges BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 bringt zusätzliche Klarheit, insbesondere bei Sanierungskosten, und ersetzt somit veraltete Leitlinien. Es wird nun deutlich, dass Standardanhebungen, die ein Gebäude auf einen „zeitgemäßen“ Standard bringen, nicht automatisch die Herstellungskosten-Falle auslösen. Auch spezifische Energiesparmaßnahmen sind klarer abgegrenzt, was Investoren mehr Planungssicherheit verleiht.

Der Step-Up-Mechanismus gilt weiterhin als der stärkste Hebel für Eigentümer von Bestandsimmobilien. Immobilien, die länger als drei Jahre privat gehalten wurden, können zum aktuellen Teilwert in eine GmbH eingebracht werden. Ein Beispiel verdeutlicht das: Ein Gebäude, das 2010 für 300.000 Euro erworben wurde und heute einen Wert von 900.000 Euro hat, erhält eine neue Abschreibungsbasis von 900.000 Euro.

Steuersparpotential und strategische Übertragungen

Die Vorteile des AfA Step-Up sind zahlreich. Über die Reduzierung der Steuerlast auf Mieteinnahmen können Eigentümer beträchtliche Liquiditätsvorteile erzielen, die für neue Projekte oder zur schnelleren Tilgung von Verbindlichkeiten genutzt werden können. Ab einem Gebäudewert von 650.000 Euro sind Einsparungen von bis zu 250.000 Euro an Steuern möglich, wie Rose & Partner berichtet.

Häufig besteht ein Optimierungsbedarf bei generationsübergreifendem Immobilienbesitz, da die Abschreibungen häufig noch zu historischen Werten erfolgen. Der AfA-Step-Up kann durch familieninterne Übertragungen optimiert werden. Geerbte oder geschenkte Immobilien sind oft bereits vollständig abgeschrieben, was die Geltendmachung dieser Sperren erschwert. Für private Immobilienbesitzer kann der AfA-Step-Up sogar vor Ablauf der gesetzlichen Restnutzungsdauer sinnvoll sein, um die Abschreibungsbasis zu erhöhen.

Zusätzlich sehen Experten 2026 als ein Jahr der „technischen Optimierung“ für Vermögensübertragungen. Dies wird durch stabile Immobilienbewertungen im aktuellen Marktumfeld begünstigt. Einschätzungen deuten darauf hin, dass die Regelungen und Möglichkeiten im Rahmen der AfA-Strategien nach wie vor Platz für ehrgeizige Steuerplanungsstrategien lassen. Ausführlichere Informationen sind zudem in weiteren Fachartikeln zu finden, wie auf Haufe.