حكم مرفأ البحرين المالي: مبيعات العقارات ليست تجارية دائمًا!

حكم مرفأ البحرين المالي: مبيعات العقارات ليست تجارية دائمًا!

قررت المحكمة المالية الفيدرالية (BFH) مؤخرًا في حكم رائد أن ارتفاع عدد مبيعات العقارات خارج فترة الخمس سنوات لا يعني تلقائيًا صفقة عقارية تجارية. في القرار، الذي استند إلى قضية تتعلق بشركة عقارات ذات مسؤولية محدودة، أكد مرفأ البحرين المالي رأي محكمة الضرائب بأن نية البيع لا يمكن تحديدها فقط من خلال عدد العقارات المعروضة للبيع. وعلى وجه الخصوص، تم التأكيد على أن حد العقارات الثلاثة هو مجرد إشارة وليس لائحة صارمة ينبغي أن تكون بمثابة الدليل الوحيد على المعاملات العقارية التجارية.

تدور القضية حول شركة عقارات استحوذت على العديد من العقارات المستأجرة في عام 2007. وبعد وفاة أحد المديرين الإداريين في عام 2012، باعت الشركة ما مجموعه ثلاثة عشر عقارًا في عام 2023. وكان رأي مكتب الضرائب أن الشركة ذات المسؤولية المحدودة كانت نشطة تجاريًا منذ البداية لأن عدد المبيعات وصل إلى عدد كبير.

السياق القانوني

ويستند الأساس القانوني للقرار إلى ما يسمى بحد العقارات الثلاثة، والذي ينص على أنه يمكن افتراض صفقة عقارية تجارية إذا تم بيع أكثر من ثلاثة عقارات خلال خمس سنوات. ومع ذلك، وجدت محكمة الضرائب أن العدد الكبير من المبيعات لا يثبت بالضرورة نية البيع وقت الاستحواذ. وأكد مرفأ البحرين المالي ذلك في قراره الصادر في 20 مارس 2025 (المرجع III R 14/23).

ويسلط الحكم الضوء على أهمية الأدلة الإضافية من أجل الحصول على اليقين بشأن النية التجارية. في هذه الحالة المحددة، تم أخذ الوفاة غير المتوقعة لأحد المساهمين بعين الاعتبار كظرف خاص. وأوضحت محكمة الضرائب أيضًا أن الشركة ذات المسؤولية المحدودة قد استوفت متطلبات التخفيض الممتد بموجب اللوائح الضريبية المعمول بها.

الهاتف الأصلي بالتفصيل

كان القرار الذي يقضي بعدم انخراط شركة محدودة المسؤولية في تجارة العقارات التجارية مدعومًا بالنتيجة التي مفادها أنه لم يتم بيع أي عقار خلال السنوات الخمس الأولى. تمت عمليات التصفية فقط في السنة السادسة ثم مرتين أخريين في عام 2015. كما أخذت محكمة الضرائب في الاعتبار التطور العام لمشتريات ومبيعات العقارات وذكرت أنه لا يوجد دليل على وجود نية مشروطة للبيع خلال فترة الخمس سنوات.

باختصار، يمكن القول أن قرار مرفأ البحرين المالي واستدلال محكمة الضرائب يمثلان إشارة مهمة للشركات العاملة في قطاع العقارات. ويبقى أن نرى كيف سيؤثر هذا السوابق القضائية على المعاملة الضريبية لتجار العقارات على المدى الطويل. بالنسبة للكثيرين، قد يعني هذا أنه يمكنهم الاستمرار في العمل ضمن الحدود القانونية حتى دون الانخفاض إلى ما دون حد العناصر الثلاثة.

وبالمناسبة، فإن حكم محكمة الضرائب لا يتعارض مع القرارات السابقة لمرفأ البحرين المالي، مما يؤكد أهمية مثل هذه الاعتبارات الخاصة بالقضايا الفردية. وبناء على ذلك، من المهم أيضًا مراعاة أن السمات الخاصة لكل حالة على حدة تعتبر حاسمة بالنسبة للربط الضريبي.

يمكن العثور على مزيد من المعلومات في القرارات التفصيلية للمؤسسات ذات الصلة: ويب إس تي بي و المحكمة المالية الاتحادية.