Решение на БФХ: продажбите на имоти не винаги са комерсиални!

Решение на БФХ: продажбите на имоти не винаги са комерсиални!

Федералният финансов съд (BFH) наскоро реши в новаторско решение, че голям брой продажби на имоти извън петгодишния период не означава автоматично сделка с търговски имоти. В решението, което се основава на случай, включващ GmbH за недвижими имоти, BFH потвърди становището на данъчния съд, че намерението за продажба не може да бъде определено единствено от броя имоти за продажба. По-специално беше подчертано, че ограничението от три имота е само индикация, а не твърда наредба, която трябва да служи като единствено доказателство за сделка с търговски недвижим имот.

Случаят се въртеше около GmbH за недвижими имоти, който придоби няколко имота под наем през 2007 г. След като един от двамата управляващи директори почина през 2012 г., GmbH продаде общо тринадесет имота през 2023 г. Данъчната служба беше на мнение, че GmbH е било търговско активно от самото начало, тъй като броят на продажбите е достигнал голям брой.

Правният контекст

Правното основание на решението се основава на така нареченото ограничение за три имота, което гласи, че сделка с търговски недвижим имот може да се приеме, ако в рамките на пет години се продадат повече от три имота. Данъчният съд обаче установи, че големият брой продажби не доказва непременно намерението за продажба в момента на придобиването. BFH потвърди това в решението си от 20 март 2025 г. (реф. III R 14/23).

Решението акцентира върху важността на допълнителните доказателства за постигане на сигурност относно търговските намерения. В конкретния случай неочакваната смърт на акционер е взета предвид като особено обстоятелство. Данъчният съд също така изясни, че GmbH е изпълнило изискванията за разширено намаление съгласно приложимите данъчни разпоредби.

Оригинален телефон в детайли

Решението, че A GmbH не се занимава с търговия с търговски недвижими имоти, беше подкрепено от констатацията, че нито един имот не е продаден през първите пет години. Продажбите се състояха само през шестата година и след това още две през 2015 г. Данъчният съд също взе предвид цялостното развитие на покупките и продажбите на имоти и заяви, че няма доказателства за условно намерение за продажба през петгодишния период.

В обобщение може да се каже, че решението на БФХ и мотивите на данъчния съд са важен сигнал за компаниите, работещи в сектора на недвижимите имоти. Предстои да видим как тази съдебна практика ще се отрази на данъчното третиране на търговците на имоти в дългосрочен план. За мнозина това може да означава, че могат да продължат да работят в рамките на законовите граници, дори без да падат под лимита от три обекта.

Между другото, решението на данъчния съд не противоречи на предишни решения на BFH, което подчертава важността на подобни индивидуални съображения. Съответно също така е важно да се има предвид, че особеностите на всеки отделен случай са от решаващо значение за данъчната оценка.

Допълнителна информация можете да намерите в подробните решения на съответните институции: STB уеб и Федерален финансов съд.