Rozhodnutí BFH: Prodej nemovitostí není vždy komerční!

Rozhodnutí BFH: Prodej nemovitostí není vždy komerční!

Spolkový finanční soud (BFH) nedávno v průlomovém rozsudku rozhodl, že vysoký počet prodejů nemovitostí mimo pětileté období automaticky neznamená transakci s komerčními nemovitostmi. BFH v rozhodnutí, které vycházelo z případu realitní GmbH, potvrdilo názor daňového soudu, že záměr prodeje nelze určovat pouze počtem prodávaných nemovitostí. Zejména bylo zdůrazněno, že limit tří nemovitostí je pouze orientační a nejedná se o rigidní předpis, který by měl sloužit jako jediný důkaz transakce s komerčními nemovitostmi.

Případ se točil kolem realitní GmbH, která v roce 2007 získala několik nemovitostí k pronájmu. Poté, co v roce 2012 zemřel jeden ze dvou jednatelů, GmbH v roce 2023 prodala celkem třináct nemovitostí. Finanční úřad byl toho názoru, že GmbH byla od počátku komerčně aktivní, protože počet prodejů dosáhl vysokého čísla.

Právní kontext

Právní základ rozhodnutí je založen na tzv. limitu tří nemovitostí, který říká, že obchod s komerčními nemovitostmi lze předpokládat při prodeji více než tří nemovitostí během pěti let. Daňový soud však zjistil, že vysoký počet prodejů nemusí nutně prokazovat úmysl prodat v době nabytí. BFH to potvrdilo svým rozhodnutím ze dne 20. března 2025 (čj. III R 14/23).

Rozsudek klade důraz na důležitost dodatečných důkazů pro získání jistoty o obchodním záměru. V tomto konkrétním případě byla jako zvláštní okolnost zohledněna neočekávaná smrt akcionáře. Daňový soud rovněž objasnil, že GmbH splnila požadavky na rozšířené snížení podle platných daňových předpisů.

Originální telefon v detailu

Rozhodnutí, že společnost A GmbH se nezabývala obchodováním s komerčními nemovitostmi, bylo podpořeno zjištěním, že během prvních pěti let nebyla prodána žádná nemovitost. K převodům došlo až v šestém roce a následně ke dvěma dalším v roce 2015. Daňový soud rovněž zohlednil celkový vývoj nákupů a prodejů nemovitostí a konstatoval, že v průběhu pětiletého období nic nenasvědčovalo podmíněnému záměru prodeje.

Souhrnně lze říci, že rozhodnutí BFH a odůvodnění daňového soudu představují důležitý signál pro společnosti působící v sektoru nemovitostí. Jak tato judikatura ovlivní daňové zacházení s obchodníky s nemovitostmi v dlouhodobém horizontu, se teprve uvidí. Pro mnohé by to mohlo znamenat, že mohou nadále fungovat v rámci zákonných limitů i bez toho, aby se dostali pod limit tří objektů.

Rozhodnutí daňového soudu mimochodem není v rozporu s předchozími rozhodnutími BFH, což podtrhuje důležitost posouzení jednotlivých případů. V souladu s tím je také důležité vzít v úvahu, že pro stanovení daně jsou rozhodující zvláštnosti každého jednotlivého případu.

Další informace naleznete v podrobných rozhodnutích příslušných institucí: Web STB a Federální finanční soud.