BFH-kendelse: ejendomssalg er ikke altid kommercielt!

BFH-kendelse: ejendomssalg er ikke altid kommercielt!

Federal Finance Court (BFH) besluttede for nylig i en banebrydende dom, at et højt antal ejendomssalg uden for den femårige periode ikke automatisk betyder en kommerciel ejendomshandel. I afgørelsen, der var baseret på en sag om et fast ejendom GmbH, bekræftede BFH skatterettens opfattelse af, at intentionen om salg ikke alene kan bestemmes af antallet af ejendomme til salg. Det blev især understreget, at tre-ejendomsgrænsen blot er en indikation og ikke er en stiv regulering, der skal tjene som eneste bevis for en handel med erhvervsejendomme.

Sagen drejede sig om en ejendomsmægler GmbH, der erhvervede flere udlejningsejendomme i 2007. Efter at den ene af de to administrerende direktører døde i 2012, solgte GmbH i alt 13 ejendomme i 2023. Skattekontoret var af den opfattelse, at GmbH havde været erhvervsaktiv fra begyndelsen, fordi antallet af salg havde nået et højt antal.

Den juridiske kontekst

Lovgrundlaget for afgørelsen er baseret på den såkaldte tre-ejendomsgrænse, som siger, at der kan lægges til grund en handel med erhvervsejendomme, hvis der inden for fem år sælges mere end tre ejendomme. Skatteretten fandt dog, at et højt antal salg ikke nødvendigvis beviser intentionen om at sælge på overtagelsestidspunktet. BFH bekræftede dette i sin afgørelse af 20. marts 2025 (ref. III R 14/23).

Dommen sætter fokus på vigtigheden af ​​yderligere beviser for at opnå sikkerhed om kommercielle hensigter. I dette konkrete tilfælde blev en aktionærs uventede død taget i betragtning som en særlig omstændighed. Skatteretten gjorde det også klart, at GmbH havde opfyldt kravene til en forlænget nedsættelse i henhold til de gældende skatteregler.

Original telefon i detaljer

Beslutningen om, at A GmbH ikke beskæftigede sig med handel med erhvervsejendomme, blev understøttet af konstateringen af, at ingen ejendom blev solgt inden for de første fem år. Frasalgene fandt først sted i det sjette år og derefter yderligere to i 2015. Skatteretten tog også hensyn til den samlede udvikling af ejendomskøb og -salg og oplyste, at der ikke var bevis for en betinget salgsintention i den femårige periode.

Sammenfattende kan det siges, at BFH's afgørelse og skatterettens begrundelse repræsenterer et vigtigt signal for virksomheder, der opererer i ejendomssektoren. Det er endnu uvist, hvordan denne retspraksis vil påvirke den skattemæssige behandling af ejendomshandlere på længere sigt. For mange kan det betyde, at de kan fortsætte med at operere inden for de lovmæssige rammer, selv uden at komme under tre-objekt-grænsen.

Skatterettens kendelse er i øvrigt ikke i modstrid med tidligere afgørelser fra BFH, hvilket understreger vigtigheden af ​​sådanne individuelle sagsbetragtninger. Det er derfor også vigtigt at overveje, at de særlige forhold i den enkelte sag er afgørende for skatteansættelsen.

Yderligere oplysninger kan findes i de relevante institutioners detaljerede afgørelser: STB Web og Føderale Finansdomstol.