Απόφαση BFH: οι πωλήσεις ακινήτων δεν είναι πάντα εμπορικές!

Απόφαση BFH: οι πωλήσεις ακινήτων δεν είναι πάντα εμπορικές!

Το Ομοσπονδιακό Οικονομικό Δικαστήριο (BFH) αποφάσισε πρόσφατα σε μια πρωτοποριακή απόφαση ότι ο υψηλός αριθμός πωλήσεων ακινήτων εκτός της πενταετίας δεν σημαίνει αυτόματα συναλλαγή εμπορικής ιδιοκτησίας. Στην απόφαση, η οποία βασίστηκε σε υπόθεση που αφορούσε μια real estate GmbH, το BFH επιβεβαίωσε τη γνώμη του φορολογικού δικαστηρίου ότι η πρόθεση πώλησης δεν μπορεί να προσδιοριστεί αποκλειστικά από τον αριθμό των ακινήτων προς πώληση. Ειδικότερα, τονίστηκε ότι το όριο των τριών ακινήτων είναι απλώς ενδεικτικό και δεν είναι μια άκαμπτη ρύθμιση που θα πρέπει να λειτουργεί ως αποκλειστικό στοιχείο μιας συναλλαγής εμπορικής ακίνητης περιουσίας.

Η υπόθεση περιστράφηκε γύρω από μια real estate GmbH που απέκτησε πολλά ενοικιαζόμενα ακίνητα το 2007. Μετά τον θάνατο ενός από τους δύο διευθύνοντες συμβούλους το 2012, η ​​GmbH πούλησε συνολικά δεκατρία ακίνητα το 2023. Η εφορία ήταν της γνώμης ότι η GmbH ήταν εμπορικά ενεργή από την αρχή, επειδή ο αριθμός των πωλήσεων είχε φτάσει σε υψηλό.

Το νομικό πλαίσιο

Η νομική βάση της απόφασης βασίζεται στο λεγόμενο όριο των τριών ακινήτων, το οποίο ορίζει ότι μια εμπορική ακίνητη περιουσία μπορεί να υποτεθεί εάν πωληθούν περισσότερα από τρία ακίνητα εντός πέντε ετών. Ωστόσο, το φορολογικό δικαστήριο διαπίστωσε ότι ο υψηλός αριθμός πωλήσεων δεν αποδεικνύει απαραίτητα την πρόθεση πώλησης κατά τη στιγμή της απόκτησης. Το BFH το επιβεβαίωσε στην απόφασή του της 20ης Μαρτίου 2025 (σχετ. III R 14/23).

Η απόφαση θέτει στο επίκεντρο τη σημασία των πρόσθετων αποδεικτικών στοιχείων προκειμένου να επιτευχθεί βεβαιότητα σχετικά με την εμπορική πρόθεση. Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ως ειδική περίσταση λήφθηκε υπόψη ο απροσδόκητος θάνατος μετόχου. Το φορολογικό δικαστήριο κατέστησε επίσης σαφές ότι η GmbH πληρούσε τις απαιτήσεις για εκτεταμένη μείωση σύμφωνα με τους ισχύοντες φορολογικούς κανονισμούς.

Αναλυτικά το πρωτότυπο τηλέφωνο

Η απόφαση ότι η A GmbH δεν συμμετείχε σε εμπορικές συναλλαγές ακινήτων επιβεβαιώθηκε από τη διαπίστωση ότι κανένα ακίνητο δεν πωλήθηκε εντός των πρώτων πέντε ετών. Οι εκποιήσεις έγιναν μόνο το έκτο έτος και στη συνέχεια άλλες δύο το 2015. Το φορολογικό δικαστήριο έλαβε επίσης υπόψη τη συνολική εξέλιξη των αγορών και πωλήσεων ακινήτων και δήλωσε ότι δεν υπήρχαν στοιχεία για πρόθεση πώλησης υπό όρους κατά την πενταετία.

Συνοπτικά, μπορούμε να πούμε ότι η απόφαση του BFH και το σκεπτικό του φορολογικού δικαστηρίου αποτελούν σημαντικό μήνυμα για τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων. Μένει να δούμε πώς αυτή η νομολογία θα επηρεάσει μακροπρόθεσμα τη φορολογική μεταχείριση των εμπόρων ακινήτων. Για πολλούς, αυτό θα μπορούσε να σημαίνει ότι μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν εντός των νόμιμων ορίων, ακόμη και χωρίς να πέσουν κάτω από το όριο των τριών αντικειμένων.

Παρεμπιπτόντως, η απόφαση του φορολογικού δικαστηρίου δεν έρχεται σε αντίθεση με προηγούμενες αποφάσεις του BFH, γεγονός που υπογραμμίζει τη σημασία τέτοιων μεμονωμένων περιπτώσεων. Ως εκ τούτου, είναι επίσης σημαντικό να ληφθεί υπόψη ότι τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε μεμονωμένης περίπτωσης είναι κρίσιμα για τον προσδιορισμό του φόρου.

Περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να βρείτε στις αναλυτικές αποφάσεις των αρμόδιων φορέων: Ιστός STB και Ομοσπονδιακό Οικονομικό Δικαστήριο.