Sentencia BFH: ¡las ventas de propiedades no siempre son comerciales!

Sentencia BFH: ¡las ventas de propiedades no siempre son comerciales!

El Tribunal Federal de Finanzas (BFH) decidió recientemente en una sentencia innovadora que un gran número de ventas de propiedades fuera del período de cinco años no significa automáticamente una transacción inmobiliaria comercial. En la decisión, basada en un caso que afecta a una empresa inmobiliaria GmbH, la BFH confirmó la opinión del tribunal fiscal de que la intención de vender no puede determinarse únicamente por el número de propiedades en venta. En particular, se enfatizó que el límite de tres propiedades es meramente una indicación y no es una regulación rígida que debería servir como única prueba de una transacción inmobiliaria comercial.

El caso giraba en torno a una GmbH inmobiliaria que adquirió varias propiedades de alquiler en 2007. Después de que uno de los dos directores generales falleciera en 2012, la GmbH vendió en 2023 un total de trece propiedades. La oficina de impuestos consideró que la GmbH había estado comercialmente activa desde el principio porque el número de ventas había alcanzado un elevado número.

El contexto legal

La base jurídica de la decisión se basa en el llamado límite de tres propiedades, según el cual se puede asumir una transacción inmobiliaria comercial si se venden más de tres propiedades en un plazo de cinco años. Sin embargo, el tribunal fiscal concluyó que un número elevado de ventas no prueba necesariamente la intención de vender en el momento de la adquisición. La BFH lo confirmó en su decisión del 20 de marzo de 2025 (ref. III R 14/23).

El fallo pone de relieve la importancia de disponer de pruebas adicionales para obtener certeza sobre la intención comercial. En este caso concreto se tuvo en cuenta como circunstancia especial el fallecimiento inesperado de un accionista. El tribunal fiscal también dejó claro que la GmbH había cumplido los requisitos para una reducción ampliada según la normativa fiscal aplicable.

Teléfono original al detalle

La decisión de que A GmbH no se dedicaba al comercio inmobiliario comercial se basó en la constatación de que durante los cinco primeros años no se vendió ningún inmueble. Las desinversiones se produjeron solo en el sexto año y luego en 2015 dos más. El tribunal fiscal también tuvo en cuenta la evolución general de las compras y ventas de propiedades y afirmó que no había pruebas de una intención condicional de venta durante el período de cinco años.

En resumen, se puede decir que la decisión del BFH y el razonamiento del tribunal fiscal representan una señal importante para las empresas que operan en el sector inmobiliario. Queda por ver cómo afectará esta jurisprudencia al tratamiento fiscal de los agentes inmobiliarios a largo plazo. Para muchos, esto podría significar que pueden seguir operando dentro de los límites legales incluso sin caer por debajo del límite de tres objetos.

Por cierto, la sentencia del tribunal fiscal no contradice decisiones anteriores de la BFH, lo que subraya la importancia de tales consideraciones de cada caso individual. En consecuencia, también es importante considerar que las características especiales de cada caso individual son cruciales para la evaluación fiscal.

Puede encontrar más información en las decisiones detalladas de las instituciones pertinentes: Web STB y Tribunal Federal de Finanzas.