BFH otsus: kinnisvara müük ei ole alati äriline!

BFH otsus: kinnisvara müük ei ole alati äriline!

Föderaalne rahanduskohus (BFH) otsustas hiljuti murrangulise otsusega, et suur kinnisvaramüükide arv väljaspool viieaastast perioodi ei tähenda automaatselt ärikinnisvaratehingut. Otsuses, mis põhines kinnisvara GmbH-ga seotud kohtuasjal, kinnitas BFH maksukohtu seisukohta, et müügikavatsust ei saa määrata üksnes müüdavate kinnistute arvu järgi. Eelkõige rõhutati, et kolme kinnistu piirmäär on vaid viide ja ei ole jäik regulatsioon, mis peaks olema ärikinnisvaratehingu ainsaks tõendiks.

Juhtum keerles kinnisvara GmbH ümber, kes omandas 2007. aastal mitu üüripinda. Pärast ühe kahest tegevjuhist surma 2012. aastal müüs GmbH 2023. aastal kokku kolmteist kinnisvara. Maksuamet oli seisukohal, et GmbH oli algusest peale äriliselt aktiivne, kuna müükide arv oli jõudnud kõrgele tasemele.

Õiguslik kontekst

Otsuse õiguslikuks aluseks on nn kolme kinnistu piirmäär, mis ütleb, et ärikinnisvara tehingu saab eeldada, kui viie aasta jooksul müüakse üle kolme kinnistu. Maksukohus leidis aga, et suur müükide arv ei pruugi tõendada soetamisaegset müügitahtlust. BFH kinnitas seda oma 20. märtsi 2025 otsusega (viide III R 14/23).

Otsus tõstab tähelepanu täiendavate tõendite tähtsusele, et saada kindlust ärilise kavatsuse kohta. Antud konkreetsel juhul võeti erilise asjaoluna arvesse aktsionäri ootamatut surma. Maksukohus selgitas ka, et GmbH on täitnud kehtivate maksumääruste alusel pikendatud vähendamise nõuded.

Originaaltelefon detailidega

Otsust, et A GmbH ei tegelenud ärikinnisvaraga kauplemisega, toetas tõdemus, et esimese viie aasta jooksul ei müüdud ühtegi kinnisvara. Loovutused toimusid alles kuuendal aastal ja seejärel veel kaks 2015. aastal. Maksukohus võttis arvesse ka kinnisvara ostu-müügi üldist arengut ning nentis, et viieaastase perioodi jooksul puuduvad tõendid tingimusliku müügikavatsuse kohta.

Kokkuvõtvalt võib öelda, et BFH otsus ja maksukohtu põhjendus on oluline signaal kinnisvarasektoris tegutsevatele ettevõtetele. Jääb üle oodata, kuidas see kohtupraktika mõjutab kinnisvaramüüjate maksustamist pikemas perspektiivis. Paljude jaoks võib see tähendada, et nad võivad seaduslikes piirides edasi tegutseda ka ilma kolme objekti piirmäära alla jäämata.

Muide, maksukohtu otsus ei ole vastuolus BFH varasemate otsustega, mis rõhutab selliste üksikjuhtumite kaalutluste olulisust. Sellest tulenevalt on samuti oluline arvestada, et iga üksikjuhtumi eripära on maksumääramisel otsustava tähtsusega.

Lisateavet leiate asjaomaste institutsioonide üksikasjalikest otsustest: STB veeb ja Föderaalne rahanduskohus.