BFH:n tuomio: kiinteistöjen myynti ei aina ole kaupallista!

BFH:n tuomio: kiinteistöjen myynti ei aina ole kaupallista!

Federal Finance Court (BFH) päätti äskettäin uraauurtavalla tuomiolla, että suuri määrä kiinteistökauppoja viiden vuoden ajanjakson ulkopuolella ei automaattisesti tarkoita liikekiinteistökauppaa. Päätöksessään, joka perustui kiinteistö GmbH:ta koskevaan tapaukseen, BFH vahvisti verotuomioistuimen näkemyksen, jonka mukaan myyntiaikoa ei voida määrittää pelkästään myytävien kiinteistöjen lukumäärän perusteella. Erityisesti korostettiin, että kolmen kiinteistön raja on vain ohjeellinen eikä jäykkä säännös, jonka pitäisi toimia ainoana todisteena liikekiinteistökaupasta.

Asia koski kiinteistö GmbH:ta, joka osti useita vuokrakiinteistöjä vuonna 2007. Sen jälkeen kun toinen kahdesta toimitusjohtajasta kuoli vuonna 2012, GmbH myi yhteensä kolmetoista kiinteistöä vuonna 2023. Veroviraston näkemyksen mukaan GmbH oli alusta alkaen ollut kaupallisesti aktiivinen, koska myyntimäärät olivat nousseet suureksi.

Oikeudellinen konteksti

Päätöksen oikeusperustana on ns. kolmen kiinteistön raja, jonka mukaan liikekiinteistökauppa voidaan tehdä, jos viiden vuoden kuluessa myydään enemmän kuin kolme kiinteistöä. Verotuomioistuin katsoi kuitenkin, että suuri myyntimäärä ei välttämättä osoita myyntiaikoa hankintahetkellä. BFH vahvisti tämän 20.3.2025 tekemällään päätöksellä (viite III R 14/23).

Päätös korostaa lisätodisteiden tärkeyttä varmuuden saamiseksi kaupallisesta tarkoituksesta. Tässä nimenomaisessa tapauksessa osakkeenomistajan odottamaton kuolema otettiin huomioon erityisenä seikkana. Verotuomioistuin teki myös selväksi, että GmbH oli täyttänyt voimassa olevien verosäännösten mukaiset pidennetyn alennuksen edellytykset.

Alkuperäinen puhelin yksityiskohtaisesti

Päätöstä, jonka mukaan A GmbH ei harjoittanut liikekiinteistökauppaa, tuki toteamus, ettei kiinteistöä ole myyty viiden ensimmäisen vuoden aikana. Myynnit tapahtuivat vasta kuudentena vuonna ja sitten vielä kaksi vuonna 2015. Verotuomioistuin otti huomioon myös kiinteistöjen oston ja myynnin yleisen kehityksen ja totesi, ettei viiden vuoden aikana ollut näyttöä ehdollisesta myyntiaikomuksesta.

Yhteenvetona voidaan todeta, että BFH:n päätös ja verotuomioistuimen perustelut ovat tärkeä signaali kiinteistöalalla toimiville yrityksille. Nähtäväksi jää, kuinka tämä oikeuskäytäntö vaikuttaa kiinteistökauppiaiden verokohteluun pitkällä aikavälillä. Monille tämä voi tarkoittaa sitä, että he voivat jatkaa toimintaansa lain sallimissa rajoissa jopa putoamatta alle kolmen kohteen rajan.

Verotuomioistuimen päätös ei muuten ole ristiriidassa BFH:n aikaisempien päätösten kanssa, mikä korostaa tällaisten yksittäistapausten huomioiden merkitystä. Näin ollen on myös tärkeää ottaa huomioon, että kunkin yksittäistapauksen erityispiirteet ovat ratkaisevia verotuksen arvioinnissa.

Lisätietoja löytyy asianomaisten toimielinten yksityiskohtaisista päätöksistä: STB Web ja Liittovaltion rahoitustuomioistuin.