Arrêt de la BFH : les ventes immobilières ne sont pas toujours commerciales !

Arrêt de la BFH : les ventes immobilières ne sont pas toujours commerciales !

Le Tribunal fédéral des finances (BFH) a récemment décidé dans un arrêt révolutionnaire qu'un nombre élevé de ventes immobilières en dehors du délai de cinq ans ne signifie pas automatiquement une transaction immobilière commerciale. Dans sa décision, fondée sur un cas impliquant une société immobilière GmbH, la BFH a confirmé l'avis du tribunal fiscal selon lequel l'intention de vendre ne peut pas être déterminée uniquement par le nombre de biens immobiliers à vendre. En particulier, il a été souligné que la limite de trois propriétés n'est qu'une indication et ne constitue pas une réglementation rigide qui devrait servir d'unique preuve d'une transaction immobilière commerciale.

L'affaire concernait une GmbH immobilière qui avait acquis plusieurs immeubles locatifs en 2007. Après le décès de l'un des deux directeurs en 2012, la GmbH a vendu un total de treize immeubles en 2023. L'administration fiscale a estimé que la GmbH était commercialement active depuis le début car le nombre de ventes avait atteint un nombre élevé.

Le contexte juridique

La base juridique de la décision repose sur la limite dite des trois biens immobiliers, qui stipule qu'une transaction immobilière commerciale peut être conclue si plus de trois biens immobiliers sont vendus dans un délai de cinq ans. Toutefois, le tribunal des impôts a estimé qu'un nombre élevé de ventes ne prouve pas nécessairement l'intention de vendre au moment de l'acquisition. La BFH l'a confirmé dans sa décision du 20 mars 2025 (réf. III R 14/23).

La décision met en évidence l’importance de preuves supplémentaires afin d’obtenir une certitude quant à l’intention commerciale. Dans ce cas précis, le décès inattendu d’un actionnaire a été pris en compte comme circonstance particulière. Le tribunal fiscal a également précisé que la GmbH remplissait les conditions d'une réduction étendue en vertu de la réglementation fiscale applicable.

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La décision selon laquelle A GmbH ne s'occupait pas d'activités immobilières commerciales était étayée par la constatation qu'aucun bien immobilier n'avait été vendu au cours des cinq premières années. Les cessions n'ont eu lieu qu'au cours de la sixième année, puis deux autres en 2015. Le tribunal fiscal a également pris en compte l'évolution globale des achats et des ventes immobilières et a déclaré qu'il n'y avait aucune preuve d'une intention conditionnelle de vente au cours de la période de cinq ans.

En résumé, on peut dire que la décision de la BFH et le raisonnement du tribunal fiscal constituent un signal important pour les entreprises actives dans le secteur immobilier. Reste à voir comment cette jurisprudence affectera à long terme le traitement fiscal des marchands de biens immobiliers. Pour beaucoup, cela pourrait signifier qu’ils peuvent continuer à opérer dans les limites légales, même sans tomber en dessous de la limite des trois objets.

La décision du Tribunal fiscal ne contredit d'ailleurs pas les décisions antérieures de la BFH, ce qui souligne l'importance de ces considérations individuelles. Il est donc également important de considérer que les particularités de chaque cas individuel sont cruciales pour l’évaluation fiscale.

De plus amples informations peuvent être trouvées dans les décisions détaillées des institutions concernées : STB Web et Tribunal fédéral des finances.