Presuda BFH-a: prodaja nekretnina nije uvijek komercijalna!

Presuda BFH-a: prodaja nekretnina nije uvijek komercijalna!

Savezni financijski sud (BFH) nedavno je odlučio u revolucionarnoj presudi da veliki broj prodaja nekretnina izvan petogodišnjeg razdoblja ne znači automatski transakciju komercijalne imovine. U odluci, koja se temeljila na slučaju koji je uključivao nekretnine GmbH, BFH je potvrdio mišljenje poreznog suda da se namjera prodaje ne može odrediti samo prema broju nekretnina za prodaju. Posebno je naglašeno da je ograničenje od tri nekretnine samo indikacija, a ne rigidan propis koji bi trebao služiti kao jedini dokaz o prometu poslovnih nekretnina.

Slučaj se vrtio oko tvrtke za nekretnine GmbH koja je 2007. stekla nekoliko nekretnina za iznajmljivanje. Nakon što je jedan od dvojice upravnih direktora umro 2012., GmbH je 2023. prodala ukupno trinaest nekretnina. Porezna uprava je bila mišljenja da je GmbH bila komercijalno aktivna od početka jer je broj prodaja dosegao visoku brojku.

Pravni kontekst

Pravni temelj odluke temelji se na tzv. ograničenju tri nekretnine, prema kojemu se može zaključiti poslovni posao s nekretninama ako se u roku od pet godina prodaju više od tri nekretnine. Međutim, porezni je sud utvrdio da veliki broj prodaja ne dokazuje nužno namjeru prodaje u trenutku stjecanja. BFH je to potvrdio svojom odlukom od 20. ožujka 2025. (ref. III R 14/23).

Presuda stavlja u fokus važnost dodatnih dokaza kako bi se dobila sigurnost o komercijalnoj namjeri. U konkretnom slučaju kao posebna okolnost uzeta je u obzir iznenadna smrt dioničara. Porezni sud također je jasno stavio do znanja da je GmbH ispunio uvjete za produženo smanjenje prema važećim poreznim propisima.

Originalni telefon detaljno

Odluka da se A GmbH ne bavi trgovinom poslovnim nekretninama potkrijepljena je nalazom da u prvih pet godina nije prodana nijedna nekretnina. Otuđenja su se dogodila tek u šestoj godini, a zatim još dvije u 2015. Porezni sud je također uzeo u obzir cjelokupni razvoj kupoprodaje nekretnina i ustvrdio da nije bilo dokaza o uvjetovanoj namjeri prodaje tijekom petogodišnjeg razdoblja.

Ukratko, može se reći da odluka BFH i obrazloženje poreznog suda predstavljaju važan signal za tvrtke koje posluju u sektoru nekretnina. Ostaje za vidjeti kako će ovakva sudska praksa dugoročno utjecati na porezni tretman trgovaca nekretninama. Za mnoge bi to moglo značiti da mogu nastaviti poslovati unutar zakonskih ograničenja čak i bez pada ispod ograničenja od tri objekta.

Inače, presuda poreznog suda nije u suprotnosti s ranijim odlukama BFH, što naglašava važnost razmatranja takvih pojedinačnih slučajeva. Sukladno tome, također je važno uzeti u obzir da su posebnosti svakog pojedinog slučaja presudne za razrez poreza.

Više informacija možete pronaći u detaljnim odlukama nadležnih institucija: STB Web i Savezni financijski sud.