BFH ítélet: az ingatlaneladások nem mindig kereskedelmi jellegűek!

BFH ítélet: az ingatlaneladások nem mindig kereskedelmi jellegűek!

A Szövetségi Pénzügyi Bíróság (BFH) a közelmúltban úttörő döntésben döntött arról, hogy az ötéves időszakon kívüli ingatlaneladások nagy száma nem jelent automatikusan kereskedelmi ingatlanügyletet. A BFH az ingatlan GmbH-t érintő ügyben hozott határozatában megerősítette az adóbíróság azon véleményét, hogy az eladási szándékot nem lehet pusztán az eladó ingatlanok számából meghatározni. Külön hangsúlyozták, hogy a három ingatlanra vonatkozó korlát csupán jelzés, nem pedig merev szabályozás, amely egy kereskedelmi ingatlanügylet egyedüli bizonyítékaként szolgálhat.

Az ügy egy ingatlan GmbH körül forgott, amely 2007-ben több bérleményt is szerzett. Miután a két ügyvezető egyike 2012-ben meghalt, a GmbH 2023-ban összesen tizenhárom ingatlant értékesített. Az adóhivatal véleménye szerint a GmbH a kezdetektől fogva kereskedelmi tevékenységet folytatott, mert az eladások száma elérte a magas számot.

A jogi kontextus

A döntés jogalapja az úgynevezett háromingatlan limiten alapul, amely szerint kereskedelmi ingatlanügylet akkor feltételezhető, ha öt éven belül háromnál több ingatlant értékesítenek. Az adóbíróság azonban megállapította, hogy a magas eladási szám nem feltétlenül bizonyítja a beszerzéskori eladási szándékot. A BFH ezt 2025. március 20-i határozatában (hiv. III R 14/23) megerősítette.

Az ítélet a további bizonyítékok fontosságára helyezi a hangsúlyt annak érdekében, hogy bizonyosságot szerezzenek a kereskedelmi szándékról. Ebben a konkrét esetben különös körülményként vették figyelembe a részvényes váratlan halálát. Az adóbíróság azt is egyértelművé tette, hogy a GmbH teljesítette a hatályos adójogszabályok szerinti kiterjesztett adókedvezmény követelményeit.

Eredeti telefon részletesen

Azt a döntést, miszerint az A GmbH nem foglalkozott kereskedelmi ingatlan-kereskedelemmel, alátámasztotta az a megállapítás, hogy az első öt évben egyetlen ingatlant sem értékesítettek. Az elidegenítésekre csak a hatodik évben, majd 2015-ben még kettőre került sor. Az adóbíróság figyelembe vette az ingatlanvásárlások és -eladások általános alakulását is, és megállapította, hogy az ötéves időszakban nem volt bizonyíték feltételes eladási szándékra.

Összegezve elmondható, hogy a BFH döntése és az adóbíróság indoklása fontos jelzést jelent az ingatlanszektorban működő cégek számára. Meg kell nézni, hogy ez az ítélkezési gyakorlat hosszú távon milyen hatással lesz az ingatlankereskedők adóügyi elbírálására. Ez sokak számára azt jelentheti, hogy a törvényes keretek között folytathatják a tevékenységüket anélkül, hogy a három tárgyi határ alá esnének.

Az adóbíróság ítélete egyébként nem mond ellent a BFH korábbi határozatainak, ami kiemeli az ilyen egyedi eseti megfontolások fontosságát. Ennek megfelelően azt is figyelembe kell venni, hogy az egyes esetek sajátosságai döntőek az adómegállapítás szempontjából.

További információk az érintett intézmények részletes határozataiban találhatók: STB Web és Szövetségi Pénzügyi Bíróság.