Sentenza BFH: le vendite immobiliari non sono sempre commerciali!

Sentenza BFH: le vendite immobiliari non sono sempre commerciali!

La Corte finanziaria federale (BFH) ha recentemente deciso in una sentenza innovativa che un numero elevato di vendite immobiliari al di fuori del periodo di cinque anni non significa automaticamente una transazione immobiliare commerciale. Nella decisione, basata su un caso che coinvolge una società immobiliare GmbH, la BFH ha confermato l'opinione del tribunale tributario secondo cui l'intenzione di vendere non può essere determinata esclusivamente dal numero degli immobili in vendita. In particolare, è stato sottolineato che il limite dei tre immobili è meramente indicativo e non costituisce una normativa rigida che debba costituire l'unica prova di un'operazione immobiliare commerciale.

Il caso riguardava una GmbH immobiliare che nel 2007 aveva acquistato diversi immobili in affitto. Dopo la morte di uno dei due amministratori delegati nel 2012, la GmbH ha venduto complessivamente tredici immobili nel 2023. L'ufficio delle imposte era del parere che la GmbH fosse stata commercialmente attiva fin dall'inizio perché il numero delle vendite aveva raggiunto un numero elevato.

Il contesto giuridico

La base giuridica della decisione si basa sul cosiddetto limite dei tre immobili, secondo il quale si può presumere un'operazione immobiliare commerciale se entro cinque anni vengono venduti più di tre immobili. Tuttavia, il giudice tributario ha ritenuto che un numero elevato di vendite non dimostra necessariamente l'intenzione di vendere al momento dell'acquisizione. Il BFH lo ha confermato nella sua decisione del 20 marzo 2025 (rif. III R 14/23).

La sentenza mette a fuoco l'importanza di prove aggiuntive per ottenere certezza sull'intento commerciale. Nel caso specifico, la morte improvvisa di un azionista è stata considerata una circostanza particolare. Il tribunale tributario ha inoltre chiarito che la GmbH aveva i requisiti per una riduzione estesa secondo le norme fiscali applicabili.

Telefono originale in dettaglio

La decisione secondo cui la A GmbH non svolgeva attività di commercio di immobili commerciali è stata corroborata dalla constatazione che nei primi cinque anni non è stato venduto alcun immobile. Le cessioni sono avvenute solo nel sesto anno e poi altre due nel 2015. Il tribunale tributario ha inoltre tenuto conto dell'andamento complessivo degli acquisti e delle vendite immobiliari e ha constatato che non vi era alcuna prova di un'intenzione condizionata di vendita durante il quinquennio.

In sintesi, si può affermare che la decisione del BFH e il ragionamento del tribunale tributario rappresentano un segnale importante per le aziende che operano nel settore immobiliare. Resta da vedere come questa giurisprudenza influenzerà a lungo termine il trattamento fiscale dei commercianti immobiliari. Per molti ciò potrebbe significare che possono continuare a operare entro i limiti legali anche senza scendere al di sotto del limite dei tre oggetti.

Del resto la decisione del tribunale tributario non contraddice le precedenti decisioni della BFH, il che sottolinea l'importanza di tali considerazioni sui singoli casi. Di conseguenza, è anche importante considerare che le particolarità di ogni singolo caso sono cruciali per la valutazione fiscale.

Ulteriori informazioni sono reperibili nelle decisioni dettagliate delle istituzioni competenti: STB Web E Corte finanziaria federale.