BFH-uitspraak: verkoop van onroerend goed is niet altijd commercieel!

BFH-uitspraak: verkoop van onroerend goed is niet altijd commercieel!

Het Federale Hof van Financiën (BFH) heeft onlangs in een baanbrekende uitspraak besloten dat een groot aantal vastgoedverkopen buiten de periode van vijf jaar niet automatisch een commerciële vastgoedtransactie betekent. In de beslissing, die was gebaseerd op een zaak waarbij een Real Estate GmbH betrokken was, bevestigde de BFH het oordeel van de belastingrechtbank dat het voornemen om te verkopen niet uitsluitend kan worden bepaald door het aantal te koop staande eigendommen. Er werd met name benadrukt dat de limiet van drie eigendommen slechts een indicatie is en geen rigide regeling is die als enig bewijs van een commerciële vastgoedtransactie zou moeten dienen.

De zaak draaide om een ​​real estate GmbH die in 2007 meerdere huurwoningen verwierf. Nadat een van de twee directeuren in 2012 overleed, verkocht de GmbH in 2023 in totaal dertien panden. De Belastingdienst was van oordeel dat de GmbH vanaf het begin commercieel actief was geweest omdat het aantal verkopen een hoog aantal had bereikt.

De juridische context

De rechtsgrondslag van het besluit is gebaseerd op de zogenaamde drie-woningengrens, die stelt dat er van een commerciële vastgoeddeal kan worden uitgegaan als er binnen vijf jaar meer dan drie panden worden verkocht. De belastingrechtbank oordeelde echter dat een groot aantal verkopen niet noodzakelijkerwijs het voornemen tot verkoop bewijst op het moment van de verwerving. De BFH heeft dit bevestigd in haar besluit van 20 maart 2025 (ref. III R 14/23).

De uitspraak brengt het belang van aanvullend bewijsmateriaal om zekerheid te verkrijgen over commerciële bedoelingen onder de aandacht. In dit specifieke geval werd als bijzondere omstandigheid rekening gehouden met het onverwachte overlijden van een aandeelhouder. De belastingrechtbank maakte ook duidelijk dat de GmbH had voldaan aan de vereisten voor een verlengde korting op grond van de toepasselijke belastingregels.

Originele telefoon in detail

De beslissing dat A GmbH zich niet bezighield met de handel in commercieel onroerend goed werd ondersteund door de bevinding dat er binnen de eerste vijf jaar geen onroerend goed was verkocht. De desinvesteringen vonden pas in het zesde jaar plaats en daarna nog twee in 2015. De belastingrechter hield ook rekening met de algehele ontwikkeling van de aan- en verkoop van onroerend goed en stelde dat er geen bewijs was van een voorwaardelijk voornemen om gedurende de periode van vijf jaar te verkopen.

Samenvattend kan worden gesteld dat de uitspraak van de BFH en de motivering van de Belastingdienst een belangrijk signaal vormen voor bedrijven die actief zijn in de vastgoedsector. Het valt nog te bezien welke invloed deze jurisprudentie op de lange termijn zal hebben op de fiscale behandeling van vastgoedhandelaren. Voor velen zou dit kunnen betekenen dat zij binnen de wettelijke grenzen kunnen blijven opereren, zelfs zonder onder de grens van drie objecten te vallen.

Overigens is de uitspraak van de belastingrechter niet in tegenspraak met eerdere uitspraken van de BFH, wat het belang van dergelijke individuele gevalsoverwegingen onderstreept. Daarom is het ook belangrijk om in overweging te nemen dat de bijzondere kenmerken van elk afzonderlijk geval van cruciaal belang zijn voor de belastingaanslag.

Meer informatie is te vinden in de gedetailleerde besluiten van de relevante instellingen: STB-web En Federaal Hof van Financiën.