BFH-dommen: eiendomssalg er ikke alltid kommersielt!

BFH-dommen: eiendomssalg er ikke alltid kommersielt!

Federal Finance Court (BFH) bestemte nylig i en banebrytende kjennelse at et høyt antall eiendomssalg utenfor femårsperioden ikke automatisk betyr en kommersiell eiendomstransaksjon. I avgjørelsen, som var basert på en sak som gjaldt en eiendoms GmbH, bekreftet BFH skatterettens oppfatning om at salgsintensjonen ikke kun kan bestemmes av antall eiendommer til salgs. Spesielt ble det understreket at tre-eiendomsgrensen kun er en indikasjon og ikke er en rigid regulering som skal tjene som eneste bevis for en næringseiendomstransaksjon.

Saken dreide seg om et eiendoms-Gmbh som kjøpte flere utleieeiendommer i 2007. Etter at en av de to administrerende direktørene døde i 2012, solgte GmbH totalt tretten eiendommer i 2023. Skattekontoret mente at GmbH hadde vært kommersielt aktivt fra starten av fordi antallet salg hadde nådd et høyt antall.

Den juridiske konteksten

Rettsgrunnlaget for vedtaket bygger på den såkalte tre-eiendomsgrensen, som sier at det kan legges til grunn en handel med næringseiendom dersom det selges mer enn tre eiendommer innen fem år. Skatteretten fant imidlertid at et høyt antall salg ikke nødvendigvis beviser salgsintensjonen på ervervstidspunktet. BFH bekreftet dette i vedtak 20. mars 2025 (ref. III R 14/23).

Dommen setter fokus på viktigheten av ytterligere bevis for å oppnå sikkerhet om kommersielle hensikter. I dette konkrete tilfellet ble aksjonærens uventede død tatt i betraktning som en spesiell omstendighet. Skatteretten gjorde det også klart at GmbH hadde oppfylt kravene til utvidet reduksjon etter gjeldende skatteregler.

Original telefon i detalj

Beslutningen om at A GmbH ikke drev handel med næringseiendom ble støttet av konklusjonen om at ingen eiendom ble solgt i løpet av de første fem årene. Salgene skjedde først i det sjette året og deretter to til i 2015. Skatteretten tok også hensyn til den samlede utviklingen i kjøp og salg av eiendom og uttalte at det ikke var holdepunkter for en betinget salgsforsett i femårsperioden.

Oppsummert kan det sies at BFHs avgjørelse og skatterettens begrunnelse representerer et viktig signal for selskaper som driver virksomhet i eiendomssektoren. Det gjenstår å se hvordan denne rettspraksis vil påvirke den skattemessige behandlingen av eiendomsmeglere på sikt. For mange kan dette bety at de kan fortsette å operere innenfor de lovlige rammene selv uten å falle under treobjektgrensen.

Skatterettens kjennelse er forøvrig ikke i strid med tidligere avgjørelser fra BFH, noe som understreker viktigheten av slike enkeltsakshensyn. Følgelig er det også viktig å ta hensyn til at særtrekk ved hver enkelt sak er avgjørende for ligningen.

Ytterligere informasjon finnes i de detaljerte vedtakene til de relevante institusjonene: STB Web og Føderal finansdomstol.