Orzeczenie BFH: sprzedaż nieruchomości nie zawsze ma charakter komercyjny!

Orzeczenie BFH: sprzedaż nieruchomości nie zawsze ma charakter komercyjny!

Federalny Trybunał Finansowy (BFH) w swoim przełomowym orzeczeniu orzekł niedawno, że duża liczba sprzedaży nieruchomości poza okresem pięciu lat nie oznacza automatycznie transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnych. W swoim postanowieniu, opartym na sprawie dotyczącej spółki real estate GmbH, BFH potwierdził stanowisko sądu podatkowego, że zamiaru sprzedaży nie można przesądzać wyłącznie na podstawie liczby nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż. W szczególności podkreślono, że granica trzech nieruchomości ma charakter jedynie orientacyjny, a nie stanowi sztywnej regulacji, która powinna stanowić jedyny dowód zawarcia transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnej.

Sprawa dotyczyła spółki real estate GmbH, która w 2007 r. nabyła kilka nieruchomości na wynajem. Po śmierci jednego z dwóch dyrektorów zarządzających w 2012 r. spółka GmbH sprzedała w sumie trzynaście nieruchomości w 2023 r. Urząd skarbowy uznał, że spółka GmbH od początku prowadziła działalność gospodarczą, ponieważ liczba sprzedaży osiągnęła dużą liczbę.

Kontekst prawny

Podstawę prawną decyzji stanowi tzw. limit trzech nieruchomości, który stanowi, że do zawarcia transakcji dotyczącej nieruchomości komercyjnej można przystąpić w przypadku sprzedaży więcej niż trzech nieruchomości w ciągu pięciu lat. Jednakże sąd podatkowy stwierdził, że duża liczba sprzedaży nie musi koniecznie świadczyć o zamiarze sprzedaży w momencie nabycia. BFH potwierdził to w swojej decyzji z dnia 20 marca 2025 r. (sygn. III R 14/23).

W orzeczeniu zwrócono uwagę na znaczenie dodatkowych dowodów dla uzyskania pewności co do zamiaru handlowego. W tym konkretnym przypadku za okoliczność szczególną uznano niespodziewaną śmierć akcjonariusza. Sąd podatkowy wyjaśnił także, że spółka GmbH spełniła wymogi dotyczące przedłużonej obniżki wynikające z obowiązujących przepisów podatkowych.

Oryginalny telefon w szczegółach

Decyzję stwierdzającą, że A GmbH nie zajmowała się obrotem nieruchomościami komercyjnymi, poparto ustaleniem, że w ciągu pierwszych pięciu lat nie dokonano sprzedaży żadnej nieruchomości. Zbycia miały miejsce dopiero w szóstym roku, a następnie w dwóch kolejnych w 2015 r. Sąd podatkowy wziął również pod uwagę ogólny rozwój zakupów i sprzedaży nieruchomości i stwierdził, że nie było dowodów na warunkowy zamiar sprzedaży w okresie pięciu lat.

Podsumowując, można stwierdzić, że decyzja BFH oraz uzasadnienie sądu podatkowego stanowią ważny sygnał dla spółek działających w sektorze nieruchomości. Czas pokaże, jak to orzecznictwo wpłynie na traktowanie podatkowe pośredników w obrocie nieruchomościami w dłuższej perspektywie. Dla wielu może to oznaczać, że będą mogli nadal działać w granicach prawnych, nawet nie spadając poniżej limitu trzech obiektów.

Nawiasem mówiąc, orzeczenie sądu podatkowego nie stoi w sprzeczności z wcześniejszymi ustaleniami BFH, co podkreśla wagę takiego indywidualnego rozpatrywania sprawy. W związku z tym należy również wziąć pod uwagę, że szczególne cechy każdego indywidualnego przypadku mają kluczowe znaczenie dla wymiaru podatku.

Dalsze informacje można znaleźć w szczegółowych decyzjach odpowiednich instytucji: Sieć STB I Federalny Trybunał Finansowy.