Decisão BFH: a venda de imóveis nem sempre é comercial!

Decisão BFH: a venda de imóveis nem sempre é comercial!

O Tribunal Financeiro Federal (BFH) decidiu recentemente, numa decisão inovadora, que um elevado número de vendas de imóveis fora do período de cinco anos não significa automaticamente uma transação de propriedade comercial. Na decisão, que se baseou num processo envolvendo uma imobiliária GmbH, o BFH confirmou a opinião do tribunal fiscal de que a intenção de venda não pode ser determinada apenas pelo número de imóveis à venda. Em particular, enfatizou-se que o limite de três propriedades é apenas uma indicação e não uma regulamentação rígida que deva servir como única prova de uma transação imobiliária comercial.

O caso girou em torno de uma GmbH imobiliária que adquiriu vários imóveis para alugar em 2007. Após a morte de um dos dois diretores executivos em 2012, a GmbH vendeu um total de treze imóveis em 2023. A administração fiscal considerou que a GmbH tinha estado comercialmente ativa desde o início porque o número de vendas atingiu um número elevado.

O contexto jurídico

A base jurídica da decisão assenta no chamado limite de três imóveis, que estabelece que um negócio imobiliário comercial pode ser assumido se mais de três imóveis forem vendidos no prazo de cinco anos. No entanto, o tribunal fiscal concluiu que um elevado número de vendas não comprova necessariamente a intenção de venda no momento da aquisição. A BFH confirmou isto na sua decisão de 20 de março de 2025 (ref. III R 14/23).

A decisão destaca a importância de provas adicionais para obter certeza sobre a intenção comercial. Neste caso específico, a morte inesperada de um acionista foi considerada como circunstância especial. O tribunal fiscal também deixou claro que a GmbH cumpriu os requisitos para uma redução prolongada ao abrigo da regulamentação fiscal aplicável.

Telefone original em detalhes

A decisão de que a A GmbH não se envolveu na negociação de imóveis comerciais foi apoiada pela conclusão de que nenhuma propriedade foi vendida nos primeiros cinco anos. Os desinvestimentos só ocorreram no sexto ano e depois em mais dois em 2015. O tribunal fiscal também teve em conta a evolução global das compras e vendas de imóveis e afirmou que não havia provas de intenção condicional de venda durante o período de cinco anos.

Em síntese, pode-se dizer que a decisão do BFH e a fundamentação do tribunal tributário representam um sinal importante para as empresas que atuam no setor imobiliário. Resta saber como esta jurisprudência irá afectar o tratamento fiscal dos concessionários imobiliários a longo prazo. Para muitos, isto pode significar que podem continuar a operar dentro dos limites legais, mesmo sem cair abaixo do limite dos três objetos.

Aliás, a decisão do tribunal fiscal não contradiz decisões anteriores do BFH, o que sublinha a importância de tais considerações de casos individuais. Assim, é também importante considerar que as especificidades de cada caso individual são cruciais para a avaliação fiscal.

Mais informações podem ser encontradas nas decisões detalhadas das instituições relevantes: Web STB e Tribunal Federal de Finanças.