Hotărârea BFH: vânzările de proprietăți nu sunt întotdeauna comerciale!

Hotărârea BFH: vânzările de proprietăți nu sunt întotdeauna comerciale!

Tribunalul Federal de Finanțe (BFH) a decis recent, printr-o hotărâre revoluționară, că un număr mare de vânzări de proprietăți în afara perioadei de cinci ani nu înseamnă automat o tranzacție comercială. În decizia, care s-a întemeiat pe un caz în care era implicată o companie imobiliară GmbH, BFH a confirmat opinia instanței fiscale conform căreia intenția de vânzare nu poate fi determinată doar de numărul de proprietăți de vânzare. În special, s-a subliniat că limita de trei proprietăți este doar o indicație și nu este o reglementare rigidă care ar trebui să servească drept singura dovadă a unei tranzacții imobiliare comerciale.

Cazul s-a învârtit în jurul unei GmbH imobiliare care a achiziționat mai multe proprietăți închiriate în 2007. După ce unul dintre cei doi directori generali a murit în 2012, GmbH a vândut un total de treisprezece proprietăți în 2023. Fiscul a fost de părere că GmbH a fost activă comercial încă de la început, deoarece numărul vânzărilor atinsese un număr mare.

Contextul juridic

Temeiul legal al deciziei se bazează pe așa-numita limită a trei proprietăți, care prevede că o afacere imobiliară comercială poate fi presupusă dacă mai mult de trei proprietăți sunt vândute în termen de cinci ani. Instanța fiscală a constatat însă că un număr mare de vânzări nu dovedește neapărat intenția de a vinde în momentul achiziției. BFH a confirmat acest lucru prin decizia sa din 20 martie 2025 (ref. III R 14/23).

Hotărârea pune în evidență importanța probelor suplimentare pentru a obține certitudine cu privire la intenția comercială. În acest caz concret, decesul neașteptat al unui acționar a fost luat în considerare ca o circumstanță specială. Instanța fiscală a precizat, de asemenea, că GmbH a îndeplinit cerințele pentru o reducere extinsă conform reglementărilor fiscale aplicabile.

Telefon original in detaliu

Decizia conform căreia A GmbH nu s-a angajat în tranzacții imobiliare comerciale a fost susținută de constatarea că nicio proprietate nu a fost vândută în primii cinci ani. Cesionările au avut loc abia în al șaselea an și apoi încă două în 2015. Instanța fiscală a luat în considerare și evoluția generală a achizițiilor și vânzărilor de proprietăți și a declarat că nu există dovezi ale unei intenții condiționate de vânzare în perioada de cinci ani.

Pe scurt, se poate spune că decizia BFH și raționamentul instanței fiscale reprezintă un semnal important pentru companiile care activează în sectorul imobiliar. Rămâne de văzut cum va afecta această jurisprudență pe termen lung tratamentul fiscal al dealerilor de proprietăți. Pentru mulți, acest lucru ar putea însemna că pot continua să funcționeze în limitele legale chiar și fără a scădea sub limita celor trei obiecte.

De altfel, hotărârea instanței fiscale nu contrazice deciziile anterioare ale BFH, ceea ce subliniază importanța unor astfel de considerente de caz individual. Prin urmare, este, de asemenea, important să se ia în considerare faptul că particularitățile fiecărui caz în parte sunt cruciale pentru evaluarea fiscală.

Informații suplimentare pot fi găsite în deciziile detaliate ale instituțiilor relevante: STB Web şi Curtea Federală de Finanțe.