Rozhodnutie BFH: predaj nehnuteľností nie je vždy komerčný!

Rozhodnutie BFH: predaj nehnuteľností nie je vždy komerčný!

Spolkový finančný súd (BFH) nedávno v prelomovom rozhodnutí rozhodol, že vysoký počet predajov nehnuteľností mimo päťročného obdobia automaticky neznamená transakciu s komerčným majetkom. V rozhodnutí, ktoré vychádzalo z prípadu realitnej spoločnosti, BFH potvrdila názor daňového súdu, že úmysel predať nemožno určiť len podľa počtu nehnuteľností na predaj. Predovšetkým bolo zdôraznené, že limit troch nehnuteľností je len orientačný a nie je rigidnou reguláciou, ktorá by mala slúžiť ako jediný dôkaz transakcie s komerčnými nehnuteľnosťami.

Kauza sa točila okolo realitnej GmbH, ktorá v roku 2007 nadobudla niekoľko nehnuteľností na prenájom. Po smrti jedného z dvoch konateľov v roku 2012 predala GmbH v roku 2023 celkovo trinásť nehnuteľností. Daňový úrad bol toho názoru, že GmbH bola od začiatku komerčne aktívna, pretože počet predajov dosiahol vysoké číslo.

Právny kontext

Právny základ rozhodnutia je založený na takzvanom limite troch nehnuteľností, ktorý hovorí, že obchod s nehnuteľnosťou možno predpokladať, ak sa v priebehu piatich rokov predá viac ako tri nehnuteľnosti. Daňový súd však zistil, že vysoký počet predajov nemusí nutne preukazovať úmysel predať v čase nadobudnutia. BFH to potvrdilo vo svojom rozhodnutí z 20. marca 2025 (odkaz III R 14/23).

Rozsudok kladie dôraz na dôležitosť dodatočných dôkazov s cieľom získať istotu o obchodnom zámere. V tomto konkrétnom prípade bola neočakávaná smrť akcionára zohľadnená ako osobitná okolnosť. Daňový súd tiež objasnil, že GmbH splnila požiadavky na rozšírené zníženie podľa platných daňových predpisov.

Originálny telefón do detailov

Rozhodnutie, že A GmbH sa nezaoberá obchodovaním s komerčnými nehnuteľnosťami, bolo podporené zistením, že v priebehu prvých piatich rokov nebola predaná žiadna nehnuteľnosť. Odpredaje sa uskutočnili až v šiestom roku a potom ešte dva v roku 2015. Daňový súd zohľadnil aj celkový vývoj kúpy a predaja nehnuteľností a konštatoval, že v päťročnom období nič nenasvedčovalo podmienečnom úmysle predať.

V súhrne možno povedať, že rozhodnutie BFH a zdôvodnenie daňového súdu predstavujú dôležitý signál pre spoločnosti pôsobiace v sektore nehnuteľností. Uvidí sa, ako táto judikatúra z dlhodobého hľadiska ovplyvní daňové zaobchádzanie s obchodníkmi s nehnuteľnosťami. Pre mnohých by to mohlo znamenať, že môžu pokračovať v prevádzke v rámci zákonných limitov aj bez toho, aby sa dostali pod limit troch objektov.

Mimochodom, rozhodnutie daňového súdu nie je v rozpore s predchádzajúcimi rozhodnutiami BFH, čo podčiarkuje dôležitosť takýchto individuálnych úvah. V súlade s tým je tiež dôležité zvážiť, že osobitosti každého jednotlivého prípadu sú rozhodujúce pre určenie dane.

Ďalšie informácie nájdete v podrobných rozhodnutiach príslušných inštitúcií: Web STB a Federálny finančný súd.