Razsodba BFH: prodaja nepremičnin ni vedno komercialna!

Razsodba BFH: prodaja nepremičnin ni vedno komercialna!

Zvezno finančno sodišče (BFH) je nedavno odločilo v prelomni sodbi, da veliko število prodaj nepremičnin zunaj petletnega obdobja ne pomeni samodejno transakcije s poslovnimi nepremičninami. BFH je v odločbi, ki je temeljila na zadevi nepremičninske družbe GmbH, potrdila mnenje davčnega sodišča, da prodajne namere ni mogoče določiti zgolj na podlagi števila nepremičnin za prodajo. Posebej je bilo poudarjeno, da je omejitev treh nepremičnin zgolj indikacija in ni tog predpis, ki bi moral služiti kot edini dokaz o prometu s poslovno nepremičnino.

Primer se je vrtel okoli nepremičninskega podjetja GmbH, ki je leta 2007 pridobilo več nepremičnin za najem. Potem ko je leta 2012 umrl eden od dveh generalnih direktorjev, je GmbH leta 2023 prodalo skupno trinajst nepremičnin. Davčni urad je menil, da je bilo podjetje GmbH komercialno aktivno že od začetka, ker je število prodaj doseglo visoko številko.

Pravni okvir

Pravna podlaga odločitve je tako imenovana omejitev treh nepremičnin, ki pravi, da je posel s poslovno nepremičnino mogoče sklepati, če se v petih letih prodajo več kot tri nepremičnine. Davčno sodišče pa je ugotovilo, da veliko število prodaj ne dokazuje nujno namena prodaje ob pridobitvi. BFH je to potrdil v svoji odločitvi z dne 20. marca 2025 (ref. III R 14/23).

Sodba poudarja pomen dodatnih dokazov za pridobitev gotovosti o komercialnem namenu. V konkretnem primeru je bila kot posebna okoliščina upoštevana nepričakovana smrt delničarja. Davčno sodišče je tudi pojasnilo, da je GmbH izpolnil zahteve za razširjeno znižanje v skladu z veljavnimi davčnimi predpisi.

Originalni telefon podrobno

Odločitev, da A GmbH ni trgovala s poslovnimi nepremičninami, je podprla z ugotovitvijo, da v prvih petih letih ni bila prodana nobena nepremičnina. Odsvojitve so bile izvedene šele v šestem letu in nato še dve v letu 2015. Davčno sodišče je upoštevalo tudi celoten razvoj nakupov in prodaj nepremičnin in ugotovilo, da v petletnem obdobju ni dokazov o pogojnem namenu prodaje.

Če povzamemo, lahko rečemo, da odločitev BFH in obrazložitev davčnega sodišča predstavljata pomemben signal za podjetja, ki delujejo v nepremičninskem sektorju. Kako bo ta sodna praksa dolgoročno vplivala na davčno obravnavo trgovcev z nepremičninami, bomo šele videli. Za mnoge bi to lahko pomenilo, da lahko še naprej delujejo v zakonskih omejitvah, tudi ne da bi padli pod omejitev treh objektov.

Mimogrede, sodba davčnega sodišča ni v nasprotju s prejšnjimi odločitvami BFH, kar poudarja pomen tovrstne obravnave posameznega primera. Pri tem je pomembno tudi upoštevati, da so za odmero davka ključne posebnosti vsakega posameznega primera.

Več informacij je na voljo v podrobnih odločbah pristojnih institucij: STB splet in Zvezno finančno sodišče.