BFH-dom: fastighetsförsäljningar är inte alltid kommersiella!

BFH-dom: fastighetsförsäljningar är inte alltid kommersiella!

Federal Finance Court (BFH) beslutade nyligen i en banbrytande dom att ett högt antal fastighetsförsäljningar utanför femårsperioden inte automatiskt innebär en kommersiell fastighetstransaktion. I beslutet, som grundades på ett mål rörande ett fastighetsbolag, bekräftade BFH skattedomstolens uppfattning att avsikten att sälja inte kan avgöras enbart av antalet fastigheter till salu. Det framhölls särskilt att trefastighetsgränsen endast är en indikation och inte är en stel reglering som ska fungera som enda bevis för en kommersiell fastighetsaffär.

Målet kretsade kring en fastighets GmbH som förvärvade flera hyresfastigheter under 2007. Efter att en av de två verkställande direktörerna avled 2012 sålde GmbH totalt tretton fastigheter under 2023. Skatteverket ansåg att GmbH hade varit kommersiellt verksamt från början eftersom antalet försäljningar hade nått ett högt antal.

Det juridiska sammanhanget

Den rättsliga grunden för beslutet bygger på den så kallade trefastighetsgränsen, som anger att en kommersiell fastighetsaffär kan antas om fler än tre fastigheter säljs inom fem år. Skatterätten fann dock att ett högt antal försäljningar inte nödvändigtvis styrker avsikten att sälja vid förvärvstillfället. BFH bekräftade detta i sitt beslut den 20 mars 2025 (ref. III R 14/23).

Domen sätter fokus på vikten av ytterligare bevis för att få säkerhet om kommersiella avsikter. I detta specifika fall beaktades en aktieägares oväntade död som en speciell omständighet. Skattedomstolen klargjorde också att GmbH hade uppfyllt kraven på förlängd nedsättning enligt gällande skatteregler.

Originaltelefon i detalj

Beslutet att A GmbH inte ägnade sig åt handel med kommersiella fastigheter stöddes av slutsatsen att ingen fastighet sålts under de första fem åren. Avyttringarna skedde först under det sjätte året och sedan ytterligare två under 2015. Skatterätten tog även hänsyn till den samlade utvecklingen av fastighetsköp och fastighetsförsäljningar och konstaterade att det inte fanns några bevis för en villkorlig avsikt att sälja under femårsperioden.

Sammanfattningsvis kan sägas att BFH:s beslut och skattedomstolens resonemang utgör en viktig signal för företag verksamma inom fastighetssektorn. Det återstår att se hur denna rättspraxis kommer att påverka den skattemässiga behandlingen av fastighetshandlare på lång sikt. För många skulle det kunna innebära att de kan fortsätta att verka inom de lagliga gränserna även utan att hamna under treobjektsgränsen.

Skattedomstolens utslag strider för övrigt inte mot tidigare beslut av BFH, vilket understryker vikten av sådana individuella överväganden. Det är därför också viktigt att beakta att varje enskilt falls särdrag är avgörande för taxeringen.

Ytterligare information finns i de relevanta institutionernas detaljerade beslut: STB webb och Federal finansdomstol.