Решение на BGH: Наемодателите трябва да отчитат данък върху продажбите в оперативните разходи!

Решение на BGH: Наемодателите трябва да отчитат данък върху продажбите в оперативните разходи!

Скорошно решение на Федералния съд на правосъдието (BGH) има значителни последици за задължението за данък върху продажбите при отдаване под наем на специална собственост в общности на етажна собственост (WEG). Наемодателите на специални търговски имоти имат право да поемат брутни суми от сметката за оперативните разходи, при условие че общността от собственици на апартаменти не е избрала данък върху продажбите. Това гарантира, че фактурирането е правилно и за данъчни цели, особено когато става въпрос за възстановяване на оперативни разходи.

В конкретния случай наемател на фризьорски салон е поискал възстановяване на оперативните разходи. Договорът за наем предвижда, че наемателят трябва да заплати всички допълнителни разходи, както и приложимия ДДС от 19%. Въпреки това наемодателят, който е избрал данък върху продажбите, трябваше да вземе предвид изискванията на WEG, който не е избрал данък върху продажбите. Това доведе до спор относно сумите, посочени в отчета за оперативните разходи и техния данъчен дял. BGH реши, че фактурирането на наемодателя е правилно, тъй като той няма задължение да приспада данъка върху продажбите.

Разяснение относно опцията за данък върху продажбите

Решението на BGH изяснява сложните разпоредби относно данъка върху продажбите на жилищни сгради. По принцип отдаването под наем на недвижими имоти е освободено от ДДС в съответствие с раздел 4 № 12a на UStG, освен ако наемодателят избере да плаща ДДС, какъвто беше случаят в този случай, тъй като наемателят се счита за предприемач. Това е решаващ момент, тъй като самата WEG се разглежда като предприемач, тъй като предоставя услуги на собствениците на апартаменти в съответствие с раздел 4 № 13 на UStG. Тази наредба не позволява приспадане на данък по получени доставки за WEG, освен ако не предоставя услуги, подлежащи на облагане с ДДС, като ремонти или доставка на собствено произведена електроенергия.

Данъчните аспекти на WEG като цяло са предизвикателство. Въпреки че по принцип не се изисква предварителна декларация за ДДС, WEG трябва да плати ДДС, ако годишният оборот е над 17 500 евро. Собствениците на апартаменти, от друга страна, могат да поискат приспадане на данъка, ако апартаментите се използват за стопанска дейност или се отдават под наем с ДДС.

Уместност за сдруженията на собствениците на жилища

На практика е от решаващо значение WEG да приеме решение с мнозинство относно опцията за данък върху продажбите предварително на събрание на собствениците. В противен случай собствениците нямат автоматично право на справка по ДДС. Освен това трябва да бъдат издадени надлежни фактури, за да се поиска приспадането на данъка по получени доставки.

Поради това е препоръчително собствениците на специални имоти да получат изчерпателна информация за възможностите и задълженията по отношение на данъка върху продажбите. Само така те могат правилно да възприемат претенциите и задълженията си и да действат своевременно, особено по отношение на евентуалните данъци върху доходите или подаването на електроенергия от комбинирани топлоцентрали и фотоволтаични системи.

Решението на BGH от 15 януари 2025 г. с номер на делото XII ZR 29/24 е пример за необходимостта от прецизна и правно сигурна обработка при фактуриране на оперативни разходи в асоциации на собственици. Предизвикателствата, произтичащи от различните данъчни опции, са разнообразни и изискват внимателно обмисляне и планиране, за да се избегнат съдебни спорове.

За допълнителна информация относно разпоредбите на WEG и свързаните с тях проблеми с данъка върху продажбите се препоръчва да се консултирате със съответните специализирани източници, като напр. Хауфе и GKK Партньори да се консултирам.