Rozhodnutí BGH: Pronajímatelé musí zaúčtovat daň z obratu v provozních nákladech!

Rozhodnutí BGH: Pronajímatelé musí zaúčtovat daň z obratu v provozních nákladech!

Nedávné rozhodnutí Federálního soudního dvora (BGH) má významné důsledky pro daňovou povinnost při pronájmech speciálních nemovitostí v rámci společenství kondominií (WEG). Pronajímatelé zvláštního obchodního majetku mohou převzít hrubé částky z vyúčtování provozních nákladů, pokud si společenství vlastníků bytů nezvolilo daň z obratu. Tím je zajištěno, že vyúčtování je správné i pro daňové účely, zejména pokud jde o vrácení provozních nákladů.

V tomto konkrétním případě se nájemce kadeřnictví domáhal proplacení provozních nákladů. V nájemní smlouvě bylo stanoveno, že nájemce musí uhradit veškeré dodatečné náklady a také příslušnou DPH ve výši 19 %. Pronajímatel, který se rozhodl pro daň z obratu, však musel vzít v úvahu požadavky WEG, která se pro daň z obratu nerozhodla. To vedlo ke sporu o částky uvedené ve vyúčtování provozních nákladů a jejich podíl na dani. BGH rozhodl, že vyúčtování pronajímatele bylo správné, protože neměl povinnost odečíst daň z obratu.

Vyjasnění možnosti daně z obratu

Rozhodnutí BGH objasňuje složité předpisy o dani z obratu v bytových domech. Pronájem nemovitosti je v zásadě osvobozen od DPH dle § 4 č. 12a UStG, pokud se pronajímatel nerozhodne platit DPH, což byl tento případ, protože nájemce je považován za podnikatele. Jedná se o zásadní bod, protože samotná WEG je vnímána jako podnikatel, protože poskytuje služby vlastníkům bytů v souladu s § 4 č. 13 UStG. Toto nařízení neumožňuje odpočet daně na vstupu pro WEG, pokud neposkytuje služby podléhající DPH, jako jsou opravy nebo dodávky elektřiny vyrobené vlastními silami.

Daňové aspekty WEG jsou celkově náročné. I když se obecně nevyžaduje přiznání k DPH předem, WEG musí zaplatit DPH, pokud je roční obrat vyšší než 17 500 EUR. Majitelé bytů si naopak mohou uplatnit odpočet daně na vstupu, pokud byty slouží k podnikání nebo jsou pronajímány s DPH.

Relevance pro společenství vlastníků domů

V praxi je klíčové, aby WEG přijala většinové usnesení o variantě daně z obratu předem na shromáždění vlastníků. V opačném případě nemají vlastníci automaticky nárok na přiznání k DPH. Pro uplatnění odpočtu daně na vstupu je navíc nutné vystavit řádné faktury.

Majitelům speciálních nemovitostí je proto vhodné získat komplexní informace o možnostech a povinnostech ohledně daně z obratu. Jedině tak dokážou správně vnímat své nároky a závazky a včas jednat, zejména s ohledem na případné daně z příjmu či výdej elektřiny z kogeneračních jednotek a fotovoltaických systémů.

Rozsudek BGH ze dne 15. ledna 2025 pod spisovou značkou XII ZR 29/24 je příkladem potřeby precizního a právně bezpečného zpracování při vyúčtování provozních nákladů ve společenstvích vlastníků. Výzvy, které vyplývají z různých daňových možností, jsou různé a vyžadují pečlivé zvážení a plánování, aby se předešlo soudním sporům.

Pro další informace o předpisech WEG a souvisejících otázkách daně z obratu se doporučuje konzultovat příslušné odborné zdroje jako např Haufe a Partneři GKK poradit se.