BGH-kendelse: Udlejere skal redegøre for salgsmoms i driftsomkostninger!

BGH-kendelse: Udlejere skal redegøre for salgsmoms i driftsomkostninger!

En nylig afgørelse fra Federal Court of Justice (BGH) har betydelige konsekvenser for momspligt ved udlejning af særlig ejendom inden for ejerlejlighedssamfund (WEG). Udlejere af særlige erhvervsejendomme har ret til at overtage bruttobeløb fra driftsomkostningsregningen, forudsat at fællesskabet af lejlighedsejere ikke har valgt moms. Dette sikrer, at faktureringen også er korrekt skattemæssigt, især når det drejer sig om tilbagebetaling af driftsomkostninger.

I denne konkrete sag krævede en lejer af en frisørsalon refusion af driftsomkostninger. I lejeaftalen var det fastsat, at lejer skulle betale alle meromkostninger samt gældende moms på 19 %. Udlejeren, der havde valgt omsætningsafgift, skulle dog tage hensyn til kravene i WEG, som ikke havde valgt omsætningsafgift. Dette førte til en tvist om de i driftsomkostningsopgørelsen angivne beløb og deres skatteandel. BGH besluttede, at udlejers fakturering var korrekt, fordi han ikke var forpligtet til at fradrage momsen.

Præcisering af momsmuligheden

BGH's afgørelse præciserer de komplekse regler om moms i etageejendomme. Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms efter § 4 nr. 12a UStG, medmindre udlejer vælger at betale moms, hvilket var tilfældet i dette tilfælde, fordi lejer anses for iværksætter. Dette er et afgørende punkt, fordi WEG selv ses som en iværksætter, da den leverer tjenester til lejlighedsejerne i overensstemmelse med § 4 nr. 13 UStG. Denne forordning tillader ikke fradrag for indgående moms for WEG, medmindre den leverer momspligtige ydelser, såsom reparationer eller levering af egenproduceret elektricitet.

De skattemæssige aspekter af en WEG er generelt udfordrende. Mens forudgående momsangivelse normalt ikke er påkrævet, skal WEG betale moms, hvis den årlige omsætning er over 17.500 EUR. Lejlighedsejere kan derimod kræve indgående momsfradrag, hvis lejlighederne anvendes til erhverv eller udlejes momspligtigt.

Relevans for boligejerforeninger

I praksis er det afgørende, at WEG på forhånd træffer flertalsbeslutning om momsmuligheden på et ejermøde. I modsat fald har ejerne ikke automatisk ret til en momsopgørelse. Derudover skal der udstedes ordentlige fakturaer for at kunne kræve fradraget for indgående moms.

Det er derfor tilrådeligt for ejere af særejendomme at indhente fyldestgørende information om muligheder og forpligtelser med hensyn til moms. Det er den eneste måde, hvorpå de kan opfatte deres krav og forpligtelser korrekt og handle rettidigt, især med hensyn til mulige indkomstskatter eller tilførsel af elektricitet fra kraftvarmeværker og solcelleanlæg.

BGH-dommen af ​​15. januar 2025 med journalnummer XII ZR 29/24 er et eksempel på behovet for præcis og retssikker behandling ved afregning af driftsomkostninger i ejerforeninger. De udfordringer, der opstår ved de forskellige skattemuligheder, er forskellige og kræver nøje overvejelse og planlægning for at undgå juridiske tvister.

For yderligere information om WEG's regler og de tilhørende momsspørgsmål anbefales det at konsultere relevante specialistkilder som f.eks. Haufe og GKK Partnere at konsultere.