Απόφαση BGH: Οι ιδιοκτήτες πρέπει να υπολογίζουν τον φόρο επί των πωλήσεων στο λειτουργικό κόστος!

Απόφαση BGH: Οι ιδιοκτήτες πρέπει να υπολογίζουν τον φόρο επί των πωλήσεων στο λειτουργικό κόστος!

Μια πρόσφατη απόφαση του Ομοσπονδιακού Δικαστηρίου (BGH) έχει σημαντικές επιπτώσεις στην υποχρέωση φόρου επί των πωλήσεων κατά την ενοικίαση ειδικών ακινήτων εντός κοινοτήτων συγκυριαρχίας (WEG). Οι ιδιοκτήτες ειδικών εμπορικών ακινήτων επιτρέπεται να αναλαμβάνουν ακαθάριστα ποσά από τον λογαριασμό του λειτουργικού κόστους, υπό την προϋπόθεση ότι η κοινότητα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων δεν έχει επιλέξει τον φόρο επί των πωλήσεων. Αυτό διασφαλίζει ότι η τιμολόγηση είναι σωστή και για φορολογικούς σκοπούς, ειδικά όταν πρόκειται για την ανάκτηση λειτουργικών εξόδων.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση, ένοικος κομμωτηρίου ζήτησε αποζημίωση των λειτουργικών εξόδων. Το μισθωτήριο συμβόλαιο όριζε ότι ο ενοικιαστής έπρεπε να πληρώσει όλα τα πρόσθετα έξοδα καθώς και τον ισχύοντα ΦΠΑ 19%. Ωστόσο, ο ιδιοκτήτης που είχε επιλέξει φόρο επί των πωλήσεων έπρεπε να λάβει υπόψη τις απαιτήσεις του WEG, ο οποίος δεν είχε επιλέξει τον φόρο επί των πωλήσεων. Αυτό οδήγησε σε διαφωνία σχετικά με τα ποσά που αναφέρονται στην κατάσταση λειτουργικού κόστους και το φορολογικό τους μερίδιο. Το BGH αποφάσισε ότι η τιμολόγηση του ιδιοκτήτη ήταν σωστή επειδή δεν είχε υποχρέωση έκπτωσης του φόρου επί των πωλήσεων.

Διευκρίνιση σχετικά με την επιλογή φόρου επί των πωλήσεων

Η απόφαση του BGH αποσαφηνίζει τις σύνθετες ρυθμίσεις για τον φόρο επί των πωλήσεων σε πολυκατοικίες. Κατ' αρχήν, η ενοικίαση ακινήτων απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ σύμφωνα με την Ενότητα 4 Αρ. 12α UStG, εκτός εάν ο ιδιοκτήτης επιλέξει να πληρώσει ΦΠΑ, όπως συνέβη στην περίπτωση αυτή επειδή ο ενοικιαστής θεωρείται επιχειρηματίας. Αυτό είναι ένα κρίσιμο σημείο επειδή η ίδια η WEG θεωρείται επιχειρηματίας καθώς παρέχει υπηρεσίες στους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σύμφωνα με την Ενότητα 4 Νο. 13 UStG. Αυτός ο κανονισμός δεν επιτρέπει έκπτωση φόρου εισροών για το WEG εκτός εάν παρέχει υπηρεσίες που υπόκεινται σε ΦΠΑ, όπως επισκευές ή παροχή ηλεκτρικής ενέργειας που παράγεται από τον ίδιο τον οργανισμό.

Οι φορολογικές πτυχές ενός WEG είναι συνολικά προκλητικές. Ενώ γενικά δεν απαιτούνται προκαταβολικές δηλώσεις ΦΠΑ, η WEG πρέπει να καταβάλει ΦΠΑ εάν ο ετήσιος κύκλος εργασιών είναι άνω των 17.500 ευρώ. Οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, από την άλλη πλευρά, μπορούν να ζητήσουν έκπτωση φόρου εισροών εάν τα διαμερίσματα χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς ή εκμισθώνονται με ΦΠΑ.

Συνάφεια για τις ενώσεις ιδιοκτητών κατοικιών

Στην πράξη, είναι σημαντικό η WEG να εγκρίνει ένα ψήφισμα πλειοψηφίας σχετικά με την επιλογή φόρου επί των πωλήσεων εκ των προτέρων σε μια συνεδρίαση των ιδιοκτητών. Σε αντίθετη περίπτωση οι ιδιοκτήτες δεν δικαιούνται αυτόματα δήλωση ΦΠΑ. Επιπλέον, πρέπει να εκδοθούν κατάλληλα τιμολόγια για να διεκδικηθεί η έκπτωση φόρου εισροών.

Ως εκ τούτου, συνιστάται οι ιδιοκτήτες ειδικών ακινήτων να λαμβάνουν ολοκληρωμένες πληροφορίες σχετικά με τις επιλογές και τις υποχρεώσεις σχετικά με τον φόρο επί των πωλήσεων. Μόνο έτσι μπορούν να αντιληφθούν σωστά τις απαιτήσεις και τις υποχρεώσεις τους και να ενεργήσουν έγκαιρα, ιδιαίτερα όσον αφορά τους ενδεχόμενους φόρους εισοδήματος ή την τροφοδοσία ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς συνδυασμένης θερμότητας και ηλεκτροπαραγωγής και φωτοβολταϊκά συστήματα.

Η απόφαση BGH της 15ης Ιανουαρίου 2025 με αριθμό αρχείου XII ZR 29/24 αποτελεί παράδειγμα της ανάγκης για ακριβή και νομικά ασφαλή επεξεργασία κατά τη χρέωση των λειτουργικών εξόδων σε ενώσεις ιδιοκτητών. Οι προκλήσεις που προκύπτουν από τις διαφορετικές φορολογικές επιλογές είναι ποικίλες και απαιτούν προσεκτική εξέταση και σχεδιασμό προκειμένου να αποφευχθούν νομικές διαφορές.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τους κανονισμούς της WEG και τα σχετικά θέματα φόρου επί των πωλήσεων, συνιστάται να συμβουλευτείτε σχετικές εξειδικευμένες πηγές, όπως Χάουφε και GKK Partners να συμβουλευτείτε.