Fallo del BGH: ¡Los propietarios deben tener en cuenta el impuesto sobre las ventas en los costos operativos!

Fallo del BGH: ¡Los propietarios deben tener en cuenta el impuesto sobre las ventas en los costos operativos!

Una sentencia reciente del Tribunal Federal de Justicia (BGH) tiene implicaciones importantes para la obligación del impuesto sobre las ventas en el alquiler de propiedades especiales dentro de comunidades de condominios (WEG). Los propietarios de inmuebles comerciales especiales pueden hacerse cargo del importe bruto de la factura de gastos de funcionamiento, siempre que la comunidad de propietarios de apartamentos no haya optado por el impuesto sobre las ventas. Esto garantiza que la facturación también sea correcta a efectos fiscales, especialmente en lo que respecta a la reclamación de costes operativos.

En este caso concreto, un inquilino de una peluquería exigió el reembolso de los gastos de funcionamiento. El contrato de alquiler estipulaba que el inquilino debía pagar todos los costes adicionales, así como el IVA aplicable del 19%. Sin embargo, el arrendador que había optado por el impuesto sobre las ventas tuvo que tener en cuenta las exigencias de la WEG, que no había optado por el impuesto sobre las ventas. Esto dio lugar a una disputa sobre los importes indicados en la declaración de costes operativos y su porcentaje de impuestos. El BGH decidió que la facturación del propietario era correcta porque no tenía obligación de deducir el impuesto sobre las ventas.

Aclaración sobre la opción del impuesto sobre las ventas

La decisión del BGH aclara las complejas normas sobre el impuesto sobre las ventas en edificios de apartamentos. En principio, el alquiler de bienes inmuebles está exento del IVA de conformidad con el artículo 4, número 12a de la UStG, a menos que el propietario opte por pagar el IVA, como era el caso en este caso porque el inquilino es considerado un empresario. Este es un punto crucial, ya que la propia WEG es considerada un empresario, ya que presta servicios a los propietarios de apartamentos de conformidad con el artículo 4, número 13 de la UStG. Este reglamento no permite la deducción del impuesto soportado para la WEG a menos que preste servicios sujetos al IVA, como reparaciones o el suministro de energía eléctrica autogenerada.

Los aspectos fiscales de una WEG son desafiantes en general. Si bien generalmente no se requieren declaraciones anticipadas del IVA, la WEG debe pagar el IVA si el volumen de negocios anual supera los 17.500 EUR. Los propietarios de apartamentos, por el contrario, pueden solicitar una deducción del impuesto soportado si los apartamentos se utilizan para uso comercial o se alquilan sujetos al IVA.

Relevancia para las comunidades de propietarios

En la práctica, es crucial que el WEG apruebe previamente, en una asamblea de propietarios, una resolución mayoritaria sobre la opción del impuesto sobre las ventas. De lo contrario, los propietarios no tienen automáticamente derecho a una declaración del IVA. Además, se deben emitir las facturas correspondientes para poder reclamar la deducción del impuesto soportado.

Por lo tanto, es aconsejable que los propietarios de propiedades especiales obtengan información completa sobre las opciones y obligaciones con respecto al impuesto sobre las ventas. Sólo así podrán percibir correctamente sus derechos y obligaciones y actuar a tiempo, especialmente en lo que respecta a posibles impuestos sobre la renta o la inyección de electricidad procedente de centrales eléctricas y térmicas combinadas y sistemas fotovoltaicos.

La sentencia del BGH de 15 de enero de 2025 con número de expediente XII ZR 29/24 es un ejemplo de la necesidad de una tramitación precisa y jurídicamente segura a la hora de facturar los gastos de explotación en las comunidades de propietarios. Los desafíos que surgen de las diferentes opciones tributarias son diversos y requieren una cuidadosa consideración y planificación para evitar disputas legales.

Para obtener más información sobre las normas de la WEG y las cuestiones relacionadas con el impuesto a las ventas, se recomienda consultar fuentes especializadas relevantes, como Haufe y Socios de GKK para consultar.