BGH otsus: Üürileandjad peavad tegevuskuludes arvestama müügimaksu!

BGH otsus: Üürileandjad peavad tegevuskuludes arvestama müügimaksu!

Föderaalkohtu (BGH) hiljutisel otsusel on märkimisväärne mõju müügimaksukohustusele korteriühistute (WEG) erivara rentimisel. Eriotstarbelise ärikinnisvara üürileandjatel on lubatud tegevuskulude arvelt üle kanda brutosummad, kui korteriomanike ühisus ei ole valinud müügimaksu. See tagab, et arveldus on õige ka maksustamise seisukohalt, eriti kui tegemist on tegevuskulude tagasinõudmisega.

Sel konkreetsel juhul nõudis juuksurisalongi üürnik tegevuskulude hüvitamist. Üürileping nägi ette, et üürnikul tuleb tasuda kõik kõrvalkulud ja ka kehtiv käibemaks 19%. Müügimaksu valinud üürileandja pidi aga arvestama WEG nõuetega, mis ei olnud müügimaksu valinud. Sellest tekkis vaidlus tegevuskulude aruandes märgitud summade ja nende maksuosa üle. BGH otsustas, et üürileandja arve oli õige, kuna tal ei olnud kohustust müügimaksu maha arvata.

Täpsustused müügimaksu valiku kohta

BGH otsus selgitab korterelamute müügimaksu keerulisi regulatsioone. Põhimõtteliselt on kinnisasja rentimine käibemaksust vabastatud vastavalt UStG § 4 nr 12a, välja arvatud juhul, kui üürileandja otsustab käibemaksu tasuda, mis antud juhul oli nii, kuna üürnikku peetakse ettevõtjaks. See on ülioluline punkt, sest WEG-d ennast peetakse ettevõtjaks, kuna ta osutab korteriomanikele teenuseid UStG § 4 nr 13 kohaselt. See määrus ei luba WEG-l sisendkäibemaksu maha arvata, välja arvatud juhul, kui ta osutab käibemaksuga maksustatavaid teenuseid, nagu remont või omatoodetud elektri tarnimine.

WEG maksuaspektid on üldiselt keerulised. Kui käibemaksu ettemaksudeklaratsioone üldjuhul ei nõuta, siis WEG peab käibemaksu tasuma, kui aastakäive on üle 17 500 euro. Korteriomanikel on seevastu võimalik taotleda sisendkäibemaksu mahaarvamist, kui kortereid kasutatakse ettevõtluseks või renditakse välja käibemaksukohustuslasena.

Asjakohasus majaomanike ühenduste jaoks

Praktikas on ülioluline, et WEG võtaks omanike koosolekul müügimaksu valiku kohta eelnevalt vastu enamuse otsuse. Vastasel juhul ei ole omanikel automaatselt õigust käibemaksu deklaratsioonile. Lisaks tuleb sisendkäibemaksu mahaarvamise taotlemiseks väljastada korralikud arved.

Seetõttu on erikinnisvara omanikel soovitatav hankida igakülgset teavet müügimaksuga seotud võimaluste ja kohustuste kohta. Ainult nii saavad nad õigesti tajuda oma nõudeid ja kohustusi ning tegutseda õigeaegselt, eriti seoses võimalike tulumaksudega või elektri ja soojuse ja elektri koostootmisjaamade ning fotogalvaaniliste süsteemide elektri sissevooluga.

BGH 15. jaanuari 2025. aasta otsus toimikunumbriga XII ZR 29/24 on näide täpse ja õiguskindla töötlemise vajadusest omanike ühisuste tegevuskulude arveldamisel. Erinevatest maksuvõimalustest tulenevad väljakutsed on mitmekesised ning nõuavad hoolikat kaalumist ja planeerimist, et vältida õigusvaidlusi.

Täiendava teabe saamiseks WEG eeskirjade ja nendega seotud käibemaksuga seotud küsimuste kohta on soovitatav konsulteerida asjakohaste spetsialistide allikatega, näiteks Haufe ja GKK partnerid konsulteerima.