Décision BGH : les propriétaires doivent tenir compte de la taxe de vente dans les frais d'exploitation !

Décision BGH : les propriétaires doivent tenir compte de la taxe de vente dans les frais d'exploitation !

Un arrêt récent de la Cour fédérale de justice (BGH) a des conséquences importantes sur l'obligation de payer la taxe de vente lors de la location de biens immobiliers spéciaux au sein de communautés de copropriétés (WEG). Les propriétaires d'immeubles commerciaux spéciaux sont autorisés à prélever des montants bruts sur la facture des frais d'exploitation, à condition que la communauté des propriétaires d'appartements n'ait pas opté pour la taxe sur les ventes. Cela garantit que la facturation est également correcte à des fins fiscales, notamment lorsqu'il s'agit de récupérer les coûts d'exploitation.

Dans ce cas précis, un locataire d'un salon de coiffure exigeait le remboursement des frais de fonctionnement. Le contrat de location stipulait que le locataire devait payer tous les frais supplémentaires ainsi que la TVA applicable de 19 %. Cependant, le propriétaire qui avait opté pour la taxe sur les ventes devait tenir compte des exigences du WEG, qui n'avait pas opté pour la taxe sur les ventes. Cela a donné lieu à un différend sur les montants indiqués dans le relevé des coûts d'exploitation et sur leur part fiscale. Le BGH a décidé que la facturation du propriétaire était correcte car il n'avait aucune obligation de déduire la taxe de vente.

Clarification sur l'option de taxe de vente

La décision du BGH clarifie la réglementation complexe relative à la taxe de vente dans les immeubles à appartements. En principe, la location d'un bien immobilier est exonérée de TVA conformément à l'article 4 n° 12a UStG, à moins que le propriétaire ne choisisse de payer la TVA, ce qui était le cas dans ce cas car le locataire est considéré comme un entrepreneur. Il s'agit d'un point crucial car le WEG lui-même est considéré comme un entrepreneur puisqu'il fournit des services aux propriétaires d'appartements conformément à l'article 4 n° 13 UStG. Ce règlement n'autorise pas la déduction de la taxe en amont pour le WEG, sauf s'il fournit des services soumis à la TVA, tels que des réparations ou la fourniture d'électricité autoproduite.

Les aspects fiscaux d’un WEG sont globalement difficiles. Bien qu'une déclaration préalable de TVA ne soit généralement pas requise, le WEG doit payer la TVA si le chiffre d'affaires annuel est supérieur à 17 500 euros. En revanche, les propriétaires d'appartements peuvent demander une déduction de la taxe en amont si les appartements sont utilisés à des fins professionnelles ou s'ils sont loués sous TVA.

Pertinence pour les associations de propriétaires

Dans la pratique, il est crucial que le WEG adopte au préalable une résolution majoritaire sur l'option de taxe de vente lors d'une assemblée des propriétaires. Dans le cas contraire, les propriétaires n'ont pas automatiquement droit à un relevé de TVA. De plus, des factures appropriées doivent être émises afin de demander la déduction de la taxe en amont.

Il est donc conseillé aux propriétaires de biens immobiliers spéciaux de s'informer de manière complète sur les possibilités et les obligations en matière de taxe de vente. C'est la seule façon pour eux de percevoir correctement leurs droits et obligations et d'agir à temps, notamment en ce qui concerne d'éventuels impôts sur le revenu ou l'injection d'électricité provenant de centrales de cogénération et d'installations photovoltaïques.

L'arrêt BGH du 15 janvier 2025 portant le numéro de dossier XII ZR 29/24 est un exemple de la nécessité d'un traitement précis et juridiquement sécurisé lors de la facturation des frais de fonctionnement dans les associations de propriétaires. Les défis qui découlent des différentes options fiscales sont divers et nécessitent un examen et une planification minutieux afin d’éviter les litiges juridiques.

Pour plus d'informations sur les réglementations du WEG et les questions de taxe de vente associées, il est recommandé de consulter des sources spécialisées pertinentes telles que Haufe et Partenaires GKK à consulter.