Presuda BGH: Stanodavci moraju obračunati porez na promet u operativnim troškovima!

Presuda BGH: Stanodavci moraju obračunati porez na promet u operativnim troškovima!

Nedavna presuda Saveznog suda pravde (BGH) ima značajne implikacije na obvezu poreza na promet prilikom iznajmljivanja posebne imovine unutar zajednica etažiranja (WEG). Zakupodavci posebnih poslovnih prostora mogu preuzeti bruto iznose iz obračuna troškova poslovanja, pod uvjetom da zajednica etažnih vlasnika nije odabrala porez na promet. To osigurava da je fakturiranje također ispravno za porezne svrhe, posebno kada se radi o povratu operativnih troškova.

U konkretnom slučaju zakupac frizerskog salona tražio je povrat troškova poslovanja. Ugovorom o najmu bilo je određeno da najmoprimac plaća sve dodatne troškove kao i pripadajući PDV od 19%. Međutim, stanodavac koji se odlučio za porez na promet morao je uzeti u obzir zahtjeve WEG-a, koji se nije odlučio za porez na promet. To je dovelo do spora oko iznosa navedenih u obračunu troškova poslovanja i njihovog poreznog udjela. BGH je odlučio da je stanodavčev obračun bio točan jer nije imao obvezu odbijanja poreza na promet.

Pojašnjenje opcije poreza na promet

Odlukom BGH pojašnjavaju se složeni propisi o porezu na promet stambenih zgrada. U načelu, najam nekretnine oslobođen je PDV-a u skladu s Odjeljkom 4 br. 12a UStG, osim ako se najmodavac odluči na plaćanje PDV-a, što je u ovom slučaju bio slučaj jer se najmoprimac smatra poduzetnikom. Ovo je ključna točka jer se sam WEG smatra poduzetnikom jer pruža usluge vlasnicima stanova u skladu s Odjeljkom 4 br. 13 UStG. Ova uredba ne dopušta odbitak pretporeza za WEG osim ako ne pruža usluge koje podliježu PDV-u, kao što su popravci ili opskrba električnom energijom vlastite proizvodnje.

Porezni aspekti WEG-a općenito su izazovni. Iako unaprijed PDV prijave općenito nisu potrebne, WEG mora platiti PDV ako je godišnji promet veći od 17.500 EUR. Vlasnici stanova, s druge strane, mogu ostvariti odbitak pretporeza ako se stanovi koriste za poslovnu djelatnost ili se iznajmljuju uz oporezivanje PDV-om.

Važnost za udruge vlasnika kuća

U praksi je ključno da WEG donese većinsku odluku o opciji poreza na promet unaprijed na sastanku vlasnika. Inače, vlasnici nemaju automatski pravo na obračun PDV-a. Osim toga, za ostvarivanje odbitka pretporeza moraju biti izdani ispravni računi.

Stoga je preporučljivo da se vlasnici posebnih nekretnina iscrpno informiraju o mogućnostima i obvezama u pogledu poreza na promet. Jedino tako mogu pravilno sagledati svoja potraživanja i obveze te pravovremeno djelovati, posebice u pogledu eventualnih poreza na dohodak ili isporuku električne energije iz kombiniranih termoelektrana i fotonaponskih sustava.

Presuda BGH od 15. siječnja 2025. godine sa spisom XII ZR 29/24 primjer je potrebe precizne i pravno sigurne obrade prilikom obračuna troškova poslovanja u vlasničkim udrugama. Izazovi koji proizlaze iz različitih poreznih opcija su raznoliki i zahtijevaju pažljivo razmatranje i planiranje kako bi se izbjegli pravni sporovi.

Za dodatne informacije o propisima WEG-a i povezanim pitanjima poreza na promet, preporučuje se konzultirati relevantne stručne izvore kao što su Haufe i GKK Partneri konzultirati se.