BGH határozat: A bérbeadóknak a forgalmi adót el kell számolniuk az üzemeltetési költségekben!

BGH határozat: A bérbeadóknak a forgalmi adót el kell számolniuk az üzemeltetési költségekben!

A Szövetségi Bíróság (BGH) közelmúltban hozott ítélete jelentős hatással van a forgalmiadó-kötelezettségre a társasházi közösségeken belüli különleges ingatlan bérbeadása esetén. A speciális kereskedelmi ingatlanok bérbeadói bruttó összeget vehetnek át az üzemeltetési költségszámlából, amennyiben a lakástulajdonosok közössége nem választotta a forgalmi adót. Ez biztosítja, hogy a számlázás adózási szempontból is helyes legyen, különösen, ha a működési költségek visszaigényléséről van szó.

Ebben a konkrét esetben egy fodrászszalon bérlője követelte működési költségeinek megtérítését. A bérleti szerződés kikötötte, hogy a bérlő köteles megfizetni minden többletköltséget, valamint a vonatkozó 19%-os áfát. A forgalmi adót választó bérbeadónak azonban figyelembe kellett vennie a WEG előírásait, amely nem választotta a forgalmi adót. Emiatt vita alakult ki a működési költségkimutatásban szereplő összegekről és azok adóhányadáról. A BGH úgy döntött, hogy a bérbeadó számlája helyes volt, mert nem volt köteles levonni a forgalmi adót.

A forgalmi adó lehetőségének tisztázása

A BGH határozata pontosítja a társasházak forgalmi adójának összetett szabályozását. Az ingatlan bérbeadása elvileg mentes az áfa alól az UStG 4. § 12a. pontja értelmében, kivéve, ha a bérbeadó az áfa fizetése mellett dönt, ami ebben az esetben történt, mivel a bérlő vállalkozónak minősül. Ez döntő szempont, mert a WEG-t magát is vállalkozónak tekintik, mivel az UStG 4. § 13. pontja értelmében szolgáltatásokat nyújt a lakástulajdonosoknak. Ez a szabályozás nem teszi lehetővé az előzetesen felszámított adó levonását a WEG számára, kivéve, ha áfaköteles szolgáltatásokat nyújt, például javítást vagy saját termelésű villamos energia szolgáltatását.

A WEG adózási vonatkozásai összességében kihívást jelentenek. Míg az előzetes áfabevallás általában nem kötelező, a WEG-nek áfát kell fizetnie, ha az éves árbevétel meghaladja a 17 500 eurót. A lakástulajdonosok viszont előzetesen felszámított adókedvezményt igényelhetnek, ha a lakásokat vállalkozási céllal használják, vagy áfaköteles bérbe adják.

Relevancia a lakástulajdonosok egyesületei számára

A gyakorlatban kulcsfontosságú, hogy a WEG a tulajdonosi gyűlésen előzetesen többségi határozatot hozzon a forgalmi adó lehetőségéről. Ellenkező esetben a tulajdonosok nem jogosultak automatikusan áfa bevallásra. Ezenkívül az előzetesen felszámított adó levonásának igényléséhez megfelelő számlákat kell kiállítani.

Ezért célszerű a különleges ingatlanok tulajdonosainak átfogó tájékoztatást szerezni a forgalmi adóval kapcsolatos lehetőségekről és kötelezettségekről. Csak így tudják helyesen érzékelni követeléseiket és kötelezettségeiket, és időben fellépni, különös tekintettel az esetleges jövedelemadókra vagy a kapcsolt hő- és erőművekből, valamint fotovoltaikus rendszerekből származó villamos energia betáplálására.

A BGH 2025. január 15-i, XII ZR 29/24 ügyszámú határozata példa a precíz és jogilag biztonságos feldolgozás szükségességére a tulajdonosi társulások működési költségeinek elszámolása során. A különböző adózási lehetőségekből adódó kihívások sokfélék, és alapos mérlegelést és tervezést igényelnek a jogi viták elkerülése érdekében.

A WEG szabályozásával és a kapcsolódó forgalmi adóval kapcsolatos további információkért ajánlatos tájékozódni a megfelelő szakforrásokból, mint pl. Haufe és GKK Partners tanácskozni.