Sentenza BGH: i proprietari devono contabilizzare l'imposta sulle vendite nei costi operativi!

Sentenza BGH: i proprietari devono contabilizzare l'imposta sulle vendite nei costi operativi!

Una recente sentenza della Corte federale di giustizia (BGH) ha implicazioni significative per l'assoggettamento all'imposta sulle vendite in caso di locazione di immobili speciali all'interno di comunità condominiali (WEG). I locatori di immobili commerciali speciali possono farsi carico degli importi lordi dal conteggio dei costi d'esercizio, a condizione che la comunità dei proprietari di appartamenti non abbia optato per l'imposta sulla vendita. Ciò garantisce che la fatturazione sia corretta anche ai fini fiscali, soprattutto quando si tratta di recuperare i costi operativi.

Nella fattispecie, l'affittuario di un salone di parrucchiere ha chiesto il rimborso delle spese di gestione. Il contratto di locazione prevedeva che l'affittuario dovesse pagare tutti i costi aggiuntivi nonché l'IVA applicabile del 19%. Tuttavia, il locatore che aveva optato per l'imposta sulla vendita doveva tenere conto delle disposizioni della WEG, che non aveva optato per l'imposta sulla vendita. Ciò ha portato ad una controversia sugli importi indicati nella dichiarazione dei costi operativi e sulla loro quota fiscale. Il BGH ha deciso che la fatturazione del locatore era corretta poiché egli non aveva l'obbligo di detrarre l'imposta sulle vendite.

Chiarimento sull'opzione dell'imposta sulle vendite

La decisione della BGH chiarisce la complessa normativa sull'imposta sulle vendite nei condomini. In linea di principio la locazione di un immobile è esente dall'IVA ai sensi del § 4 n. 12a UStG, a meno che il locatore non scelga di pagare l'IVA, come in questo caso è avvenuto perché l'affittuario è considerato un imprenditore. Questo è un punto cruciale perché la stessa WEG è considerata un imprenditore in quanto fornisce servizi ai proprietari di appartamenti ai sensi della Sezione 4 N. 13 UStG. Questo regolamento non consente la detrazione dell'imposta precedente per il WEG a meno che non fornisca servizi soggetti a IVA, come le riparazioni o la fornitura di elettricità autoprodotta.

Gli aspetti fiscali di un WEG sono nel complesso impegnativi. Sebbene in genere non siano richieste dichiarazioni IVA anticipate, il WEG deve pagare l'IVA se il fatturato annuo supera i 17.500 euro. I proprietari di appartamenti possono invece richiedere una detrazione dell'imposta precedente se gli appartamenti vengono utilizzati per scopi commerciali o se vengono affittati soggetti a IVA.

Rilevanza per le associazioni dei proprietari di case

In pratica, è fondamentale che il WEG approvi anticipatamente una decisione a maggioranza sull'opzione dell'imposta sulle vendite durante l'assemblea dei proprietari. In caso contrario, i proprietari non hanno automaticamente diritto a una dichiarazione IVA. Inoltre per poter usufruire della detrazione dell'imposta precedente è necessario emettere fatture adeguate.

Per questo motivo è consigliabile che i proprietari di immobili particolari si informino in modo esaustivo sulle possibilità e sugli obblighi in materia di imposta sulla vendita. Solo così possono percepire correttamente le loro pretese e obblighi e agire tempestivamente, soprattutto per quanto riguarda eventuali imposte sul reddito o l'immissione di energia elettrica da centrali termoelettriche combinate e da impianti fotovoltaici.

La sentenza BGH del 15 gennaio 2025 con numero di pratica XII ZR 29/24 è un esempio della necessità di un trattamento preciso e giuridicamente sicuro nella fatturazione dei costi operativi nelle associazioni di proprietari. Le sfide che derivano dalle diverse opzioni fiscali sono diverse e richiedono un'attenta considerazione e pianificazione per evitare controversie legali.

Per ulteriori informazioni sulle normative WEG e sulle relative questioni relative all'imposta sulle vendite, si consiglia di consultare fonti specialistiche pertinenti come Haufe E Partner GKK consultare.