BGH-uitspraak: Verhuurders moeten omzetbelasting in exploitatiekosten verrekenen!

BGH-uitspraak: Verhuurders moeten omzetbelasting in exploitatiekosten verrekenen!

Een recente uitspraak van het Federale Hof van Justitie (BGH) heeft aanzienlijke gevolgen voor de verschuldigde omzetbelasting bij het verhuren van bijzondere eigendommen binnen condominiumgemeenschappen (WEG). Verhuurders van bijzondere bedrijfsruimte mogen bruto bedragen uit de exploitatiekostennota overnemen, mits de gemeenschap van appartementseigenaren niet voor omzetbelasting heeft gekozen. Dit zorgt ervoor dat de facturatie ook fiscaal correct is, vooral als het gaat om het terugvorderen van bedrijfskosten.

In dit specifieke geval eiste een huurder van een kapsalon vergoeding van exploitatiekosten. In de huurovereenkomst was bepaald dat de huurder alle bijkomende kosten moest betalen, evenals de toepasselijke BTW van 19%. De verhuurder die voor omzetbelasting had gekozen, moest echter rekening houden met de eisen van de WEG, die niet voor omzetbelasting had gekozen. Dit heeft geleid tot een geschil over de bedragen vermeld in de exploitatiekostenopgave en het belastingaandeel daarvan. Het BGH oordeelde dat de facturatie aan de verhuurder juist was, omdat hij geen verplichting had om de omzetbelasting in te houden.

Verduidelijking over de mogelijkheid tot omzetbelasting

Het besluit van het BGH verduidelijkt de complexe regelgeving inzake omzetbelasting in appartementsgebouwen. De verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van BTW conform artikel 4 nr. 12a UStG, tenzij de verhuurder ervoor kiest BTW te betalen, wat in dit geval het geval was omdat de huurder als ondernemer wordt beschouwd. Dit is een cruciaal punt omdat de WEG zelf als ondernemer wordt beschouwd, aangezien zij diensten levert aan de appartementeigenaren in overeenstemming met artikel 4 nr. 13 UStG. Deze regeling staat geen aftrek van voorbelasting toe voor de WEG, tenzij deze diensten levert die onderworpen zijn aan BTW, zoals reparaties of de levering van zelf opgewekte elektriciteit.

De fiscale aspecten van een WEG zijn over het algemeen uitdagend. Hoewel voorafgaande BTW-aangiften doorgaans niet vereist zijn, moet de WEG BTW betalen als de jaaromzet hoger is dan € 17.500,-. Appartementeigenaren kunnen daarentegen aanspraak maken op een aftrek van de voorbelasting als de appartementen bedrijfsmatig worden gebruikt of met BTW worden verhuurd.

Relevantie voor Verenigingen van Eigenaren

In de praktijk is het van cruciaal belang dat de WEG vooraf tijdens een aandeelhoudersvergadering een meerderheidsbesluit over de optie omzetbelasting goedkeurt. Anders hebben de eigenaren niet automatisch recht op een BTW-verklaring. Bovendien moeten er correcte facturen worden uitgereikt om aanspraak te kunnen maken op de aftrek van de voorbelasting.

Voor eigenaren van bijzondere panden is het daarom raadzaam om zich uitgebreid te laten informeren over de mogelijkheden en verplichtingen op het gebied van de omzetbelasting. Alleen zo kunnen zij hun vorderingen en verplichtingen correct inschatten en tijdig handelen, vooral met betrekking tot mogelijke inkomstenbelastingen of de teruglevering van elektriciteit uit warmtekrachtcentrales en fotovoltaïsche systemen.

De BGH-uitspraak van 15 januari 2025 met dossiernummer XII ZR 29/24 is een voorbeeld van de noodzaak van een nauwkeurige en rechtszekere afhandeling bij de facturatie van exploitatiekosten bij verenigingen van eigenaren. De uitdagingen die voortvloeien uit de verschillende belastingopties zijn divers en vereisen een zorgvuldige afweging en planning om juridische geschillen te voorkomen.

Voor meer informatie over de regelgeving van de WEG en de daarbij behorende omzetbelastingkwesties wordt aanbevolen relevante specialistische bronnen te raadplegen, zoals Haufe En GKK-partners raadplegen.