BGH-kjennelse: Huseiere må redegjøre for omsetningsavgift i driftskostnader!

BGH-kjennelse: Huseiere må redegjøre for omsetningsavgift i driftskostnader!

En nylig avgjørelse fra Federal Court of Justice (BGH) har betydelige implikasjoner for omsetningsavgiftsplikt ved utleie av spesiell eiendom innenfor sameiesamfunn (WEG). Utleiere av særskilt næringseiendom har lov til å overta bruttobeløp fra driftskostnadsregningen, forutsatt at fellesskapet av leilighetseiere ikke har valgt omsetningsavgift. Dette sikrer at faktureringen også er skattemessig korrekt, spesielt når det gjelder å kreve tilbake driftskostnader.

I denne konkrete saken krevde en leietaker av en frisørsalong refusjon av driftskostnader. I leieavtalen ble det fastsatt at leietaker måtte betale alle tilleggskostnader samt gjeldende merverdiavgift på 19 %. Utleieren som hadde valgt omsetningsavgift måtte imidlertid ta hensyn til kravene i WEG, som ikke hadde valgt omsetningsavgift. Dette førte til tvist om beløpene angitt i driftskostnadsoppgaven og deres skatteandel. BGH bestemte at utleiers fakturering var korrekt fordi han ikke hadde noen fradragsplikt for omsetningsavgiften.

Avklaring om omsetningsavgiftsalternativet

BGHs vedtak klargjør det komplekse regelverket om omsetningsavgift i bygårder. Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet fritatt for merverdiavgift etter § 4 nr. 12a UStG, med mindre utleier velger å betale merverdiavgift, noe som var tilfellet i dette tilfellet fordi leietaker anses som næringsdrivende. Dette er et avgjørende poeng fordi WEG selv blir sett på som en entreprenør da den yter tjenester til leilighetseierne i samsvar med § 4 nr. 13 UStG. Denne forskriften tillater ikke fradrag for inngående avgift for WEG med mindre den yter merverdiavgiftspliktige tjenester, for eksempel reparasjoner eller levering av egenprodusert elektrisitet.

Skatteaspektene ved en WEG er generelt utfordrende. Selv om det vanligvis ikke kreves forhåndsrapportering av merverdiavgift, må WEG betale merverdiavgift dersom den årlige omsetningen er over 17 500 EUR. Leilighetseiere kan derimot kreve inngående avgiftsfradrag dersom leilighetene brukes til næring eller leies ut merverdiavgiftspliktig.

Relevans for huseierforeningene

I praksis er det avgjørende at WEG på forhånd fatter flertallsvedtak om omsetningsavgiftsmulighet på et eiermøte. For øvrig har ikke eierne automatisk krav på mva-oppgave. I tillegg må det utstedes skikkelige fakturaer for å kreve inngående avgiftsfradrag.

Det er derfor tilrådelig for eiere av særeiendom å innhente utfyllende informasjon om muligheter og plikter med hensyn til omsetningsavgift. Dette er den eneste måten de kan oppfatte sine krav og forpliktelser på riktig måte og handle i tide, spesielt med tanke på mulige inntektsskatter eller innmating av elektrisitet fra kraftvarmeverk og solcelleanlegg.

BGH-dommen av 15. januar 2025 med arkivnummer XII ZR 29/24 er et eksempel på behov for presis og rettssikker behandling ved fakturering av driftskostnader i eierforeninger. Utfordringene som oppstår ved de ulike skattealternativene er mangfoldige og krever nøye vurdering og planlegging for å unngå juridiske tvister.

For ytterligere informasjon om regelverket til WEG og tilhørende omsetningsavgiftsspørsmål, anbefales det å konsultere relevante spesialistkilder som f.eks. Haufe og GKK-partnere å konsultere.