Wyrok BGH: Właściciele muszą rozliczyć podatek od sprzedaży w kosztach operacyjnych!

Wyrok BGH: Właściciele muszą rozliczyć podatek od sprzedaży w kosztach operacyjnych!

Niedawne orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH) ma istotne konsekwencje dla zobowiązań z tytułu podatku od sprzedaży w przypadku wynajmu specjalnych nieruchomości we wspólnotach mieszkaniowych (WEG). Właściciele nieruchomości komercyjnych specjalnych mogą przejąć kwoty brutto z rachunku kosztów eksploatacyjnych, pod warunkiem, że wspólnota właścicieli mieszkań nie zdecydowała się na podatek obrotowy. Dzięki temu rozliczenie jest prawidłowe również pod względem podatkowym, zwłaszcza jeśli chodzi o zwrot kosztów operacyjnych.

W tej konkretnej sprawie najemca salonu fryzjerskiego zażądał zwrotu kosztów jego funkcjonowania. Umowa najmu przewidywała, że ​​najemca będzie zobowiązany do pokrycia wszelkich dodatkowych kosztów oraz obowiązującego podatku VAT w wysokości 19%. Jednakże wynajmujący, który zdecydował się na podatek od sprzedaży, musiał wziąć pod uwagę wymogi WEG, która nie zdecydowała się na podatek od sprzedaży. Doprowadziło to do sporu dotyczącego kwot wykazanych w rachunku kosztów operacyjnych oraz ich udziału podatkowego. BGH uznał, że rozliczenie wynajmującego było prawidłowe, ponieważ nie miał on obowiązku odliczenia podatku od sprzedaży.

Wyjaśnienie dotyczące opcji podatku od sprzedaży

Decyzja BGH precyzuje skomplikowane regulacje dotyczące podatku od sprzedaży budynków mieszkalnych. Co do zasady najem nieruchomości jest zwolniony z podatku VAT zgodnie z § 4 nr 12a UStG, chyba że wynajmujący zdecyduje się na płacenie podatku VAT, co miało miejsce w tym przypadku, ponieważ najemca jest uważany za przedsiębiorcę. Jest to kwestia kluczowa, gdyż sama WEG postrzegana jest jako przedsiębiorca, gdyż świadczy usługi na rzecz właścicieli mieszkań zgodnie z § 4 nr 13 UStG. Rozporządzenie to nie pozwala na odliczenie podatku naliczonego na rzecz WEG, chyba że świadczy ona usługi podlegające opodatkowaniu VAT, takie jak naprawy lub dostawa energii elektrycznej wytworzonej we własnym zakresie.

Aspekty podatkowe WEG są ogólnie trudne. Chociaż zaliczki na podatek VAT zasadniczo nie są wymagane, WEG musi zapłacić podatek VAT, jeśli roczny obrót przekracza 17 500 EUR. Właściciele apartamentów mogą natomiast ubiegać się o odliczenie podatku naliczonego, jeżeli mieszkania wykorzystywane są w celach prowadzenia działalności gospodarczej lub wynajmowane z uwzględnieniem podatku VAT.

Znaczenie dla stowarzyszeń właścicieli domów

W praktyce kluczowe znaczenie ma wcześniejsze przyjęcie przez WEG uchwały większościowej w sprawie opcji podatku obrotowego na zgromadzeniu właścicieli. W przeciwnym razie właścicielom nie przysługuje automatyczne prawo do deklaracji VAT. Dodatkowo, aby móc ubiegać się o odliczenie podatku naliczonego, należy wystawić odpowiednie faktury.

Dlatego też wskazane jest, aby właściciele nieruchomości specjalnych uzyskali wyczerpujące informacje na temat możliwości i obowiązków w zakresie podatku obrotowego. Tylko w ten sposób mogą prawidłowo postrzegać swoje roszczenia i obowiązki oraz działać terminowo, szczególnie w zakresie ewentualnych podatków dochodowych czy dostarczania energii elektrycznej z elektrociepłowni i systemów fotowoltaicznych.

Wyrok BGH z dnia 15 stycznia 2025 r. o sygn. akt XII ZR 29/24 stanowi przykład konieczności precyzyjnego i prawnie bezpiecznego przetwarzania przy rozliczaniu kosztów działalności w stowarzyszeniu właścicieli. Wyzwania wynikające z różnych opcji podatkowych są różnorodne i wymagają dokładnego rozważenia i planowania w celu uniknięcia sporów prawnych.

W celu uzyskania dalszych informacji na temat przepisów WEG i związanych z nimi kwestii związanych z podatkiem obrotowym, zaleca się skorzystanie z odpowiednich źródeł specjalistycznych, takich jak Haufe I Partnerzy GKK skonsultować się.