Decisão BGH: Os proprietários devem contabilizar o imposto sobre vendas nos custos operacionais!

Decisão BGH: Os proprietários devem contabilizar o imposto sobre vendas nos custos operacionais!

Uma decisão recente do Tribunal de Justiça Federal (BGH) tem implicações significativas para a obrigação de imposto sobre vendas no aluguel de imóveis especiais em condomínios (WEG). Os proprietários de imóveis comerciais especiais podem assumir os valores brutos da conta de custos operacionais, desde que a comunidade de proprietários de apartamentos não tenha optado pelo imposto sobre vendas. Isso garante que o faturamento também esteja correto para fins fiscais, principalmente no que diz respeito à recuperação de custos operacionais.

Neste caso específico, uma locatária de um salão de cabeleireiro exigiu o reembolso das despesas de funcionamento. O contrato de arrendamento estipulava que o inquilino deveria pagar todos os custos adicionais, bem como o IVA aplicável de 19%. Porém, o locador que optou pelo imposto sobre vendas teve que levar em consideração as exigências da WEG, que não optou pelo imposto sobre vendas. Isto levou a uma disputa sobre os montantes indicados na declaração de custos operacionais e a sua participação fiscal. O BGH decidiu que o faturamento do locador estava correto porque ele não tinha obrigação de deduzir o imposto sobre vendas.

Esclarecimento sobre a opção de imposto sobre vendas

A decisão do BGH esclarece a complexa regulamentação do imposto sobre vendas em prédios de apartamentos. Em princípio, o arrendamento de imóveis está isento de IVA de acordo com o artigo 4.º n.º 12a UStG, a menos que o senhorio opte pelo pagamento de IVA, o que aconteceu neste caso porque o arrendatário é considerado empresário. Este é um ponto crucial porque a própria WEG é vista como uma empreendedora, pois presta serviços aos proprietários de apartamentos de acordo com a Seção 4 No. 13 da UStG. Este regulamento não permite a dedução do imposto pago a montante para a WEG, a menos que esta preste serviços sujeitos a IVA, como reparações ou fornecimento de eletricidade autogerada.

Os aspectos tributários de uma WEG são desafiadores em geral. Embora geralmente não sejam exigidas declarações antecipadas de IVA, a WEG deverá pagar IVA se o volume de negócios anual for superior a 17.500 euros. Os proprietários de apartamentos, por outro lado, podem reclamar uma dedução do imposto pago a montante se os apartamentos forem utilizados para fins comerciais ou arrendados sujeitos a IVA.

Relevância para associações de proprietários

Na prática, é crucial que a WEG aprove antecipadamente uma resolução majoritária sobre a opção de imposto sobre vendas em uma assembleia de proprietários. Caso contrário, os proprietários não têm automaticamente direito à declaração de IVA. Além disso, devem ser emitidas faturas adequadas para reivindicar a dedução do imposto pago a montante.

É, portanto, aconselhável que os proprietários de imóveis especiais obtenham informações completas sobre as opções e obrigações em relação ao imposto sobre vendas. Só assim poderão perceber corretamente as suas reivindicações e obrigações e agir em tempo útil, especialmente no que diz respeito a possíveis impostos sobre o rendimento ou à alimentação de eletricidade proveniente de centrais combinadas de calor e energia e de sistemas fotovoltaicos.

A decisão do BGH de 15 de janeiro de 2025 com número de processo XII ZR 29/24 é um exemplo da necessidade de um processamento preciso e juridicamente seguro no faturamento de custos operacionais em associações de proprietários. Os desafios que surgem das diferentes opções fiscais são diversos e requerem uma análise e planeamento cuidadosos, a fim de evitar disputas legais.

Para obter mais informações sobre a regulamentação da WEG e as questões associadas aos impostos sobre vendas, recomenda-se consultar fontes especializadas relevantes, como Alto e Parceiros GKK consultar.