Hotărâre BGH: Proprietarii trebuie să contabilizeze taxa pe vânzări în costurile de exploatare!

Hotărâre BGH: Proprietarii trebuie să contabilizeze taxa pe vânzări în costurile de exploatare!

O hotărâre recentă a Curții Federale de Justiție (BGH) are implicații semnificative pentru plata impozitului pe vânzări atunci când se închiriază proprietăți speciale în comunitățile de condominii (WEG). Proprietarii de proprietăți comerciale speciale au voie să preia sume brute din factura cheltuielilor de exploatare, cu condiția ca comunitatea de proprietari de apartamente să nu fi optat pentru taxa pe vânzări. Acest lucru asigură că facturarea este corectă și din punct de vedere fiscal, mai ales când vine vorba de recuperarea costurilor de exploatare.

În acest caz concret, un chiriaș al unui salon de coafură a cerut rambursarea costurilor de funcționare. Contractul de închiriere prevedea că chiriașul trebuie să plătească toate costurile suplimentare, precum și TVA-ul aplicabil de 19%. Totuși, proprietarul care optase pentru taxa pe vânzări a trebuit să țină cont de cerințele WEG, care nu optase pentru taxa pe vânzări. Acest lucru a condus la o dispută cu privire la sumele menționate în declarația costurilor de exploatare și cota de impozitare a acestora. BGH a decis că facturarea proprietarului este corectă pentru că nu avea obligația de a deduce taxa pe vânzări.

Clarificare cu privire la opțiunea taxei pe vânzări

Decizia BGH clarifică reglementările complexe privind impozitul pe vânzări în blocurile de locuințe. În principiu, închirierea bunurilor imobile este scutită de TVA în conformitate cu Secțiunea 4 Nr. 12a UStG, cu excepția cazului în care proprietarul optează pentru plata TVA, ceea ce a fost cazul în acest caz deoarece chiriașul este considerat întreprinzător. Acesta este un punct crucial, deoarece WEG însuși este privit ca un antreprenor, deoarece oferă servicii proprietarilor de apartamente în conformitate cu Secțiunea 4 Nr. 13 UStG. Acest regulament nu permite deducerea taxei aferente pentru WEG, cu excepția cazului în care furnizează servicii supuse TVA, cum ar fi reparații sau furnizarea de energie electrică autogenerată.

Aspectele fiscale ale unui WEG sunt provocatoare în general. Deși deconturile de TVA în avans nu sunt în general necesare, WEG trebuie să plătească TVA dacă cifra de afaceri anuală depășește 17.500 EUR. Proprietarii de apartamente, pe de altă parte, pot solicita o deducere a taxei de intrare dacă apartamentele sunt folosite pentru afaceri sau sunt închiriate cu TVA.

Relevanță pentru asociațiile de proprietari

În practică, este esențial ca WEG să adopte o rezoluție majoritară cu privire la opțiunea taxei pe vânzări în prealabil la o adunare a proprietarilor. În caz contrar, proprietarii nu au dreptul automat la o declarație de TVA. În plus, trebuie emise facturi corespunzătoare pentru a solicita deducerea taxei aferente.

Prin urmare, este recomandabil ca proprietarii de proprietăți speciale să obțină informații complete despre opțiunile și obligațiile cu privire la impozitul pe vânzări. Doar astfel își pot percepe corect pretențiile și obligațiile și pot acționa în timp util, în special în ceea ce privește eventualele impozite pe venit sau alimentarea cu energie electrică din centralele de termoficare și sistemele fotovoltaice combinate.

Hotărârea BGH din 15 ianuarie 2025 cu numărul de dosar XII ZR 29/24 este un exemplu al necesității unei procesări precise și sigure din punct de vedere juridic la facturarea costurilor de exploatare în asociațiile de proprietari. Provocările care apar din diferitele opțiuni fiscale sunt diverse și necesită o analiză și o planificare atentă pentru a evita disputele legale.

Pentru informații suplimentare despre reglementările WEG și problemele asociate cu taxele pe vânzări, se recomandă consultarea surselor de specialitate relevante, cum ar fi Haufe şi Partenerii GKK a se consulta.