Rozhodnutie BGH: Prenajímatelia musia zaúčtovať daň z obratu v prevádzkových nákladoch!

Rozhodnutie BGH: Prenajímatelia musia zaúčtovať daň z obratu v prevádzkových nákladoch!

Nedávne rozhodnutie Federálneho súdneho dvora (BGH) má významné dôsledky na daňovú povinnosť z predaja pri prenájme špeciálneho majetku v rámci kondomíniových spoločenstiev (WEG). Prenajímatelia osobitného obchodného majetku môžu prevziať z vyúčtovania prevádzkových nákladov brutto sumy, ak si spoločenstvo vlastníkov bytov nezvolilo daň z predaja. Tým sa zabezpečí správnosť vyúčtovania aj na daňové účely, najmä pokiaľ ide o vrátenie prevádzkových nákladov.

V tomto konkrétnom prípade sa nájomca kaderníctva domáhal preplatenia prevádzkových nákladov. V nájomnej zmluve bolo stanovené, že nájomca musí zaplatiť všetky dodatočné náklady, ako aj príslušnú DPH vo výške 19 %. Prenajímateľ, ktorý sa rozhodol pre daň z obratu, však musel brať do úvahy požiadavky WEG, ktorá sa nerozhodla pre daň z obratu. To viedlo k sporu o sumy uvedené vo výkaze prevádzkových nákladov a ich podiel na dani. BGH rozhodol, že vyúčtovanie prenajímateľa bolo správne, pretože nemal povinnosť odviesť daň z obratu.

Objasnenie možnosti dane z obratu

Rozhodnutie BGH objasňuje zložité predpisy o dani z obratu v bytových domoch. Nájom nehnuteľnosti je v zásade oslobodený od DPH v zmysle § 4 č. 12a UStG, pokiaľ sa prenajímateľ nerozhodne platiť DPH, ako je tomu v tomto prípade, pretože nájomca je považovaný za podnikateľa. Ide o zásadný bod, pretože samotná WEG je považovaná za podnikateľa, keďže poskytuje služby vlastníkom bytov v súlade s § 4 č. 13 UStG. Toto nariadenie neumožňuje odpočet dane na vstupe pre WEG, pokiaľ neposkytuje služby podliehajúce DPH, ako sú opravy alebo dodávka elektriny vyrobenej vlastnou činnosťou.

Daňové aspekty WEG sú celkovo náročné. Zatiaľ čo vo všeobecnosti sa nevyžadujú preddavkové priznania k DPH, WEG musí zaplatiť DPH, ak je ročný obrat vyšší ako 17 500 EUR. Majitelia bytov si naopak môžu uplatniť odpočet dane na vstupe, ak byty slúžia na podnikanie alebo sa prenajímajú s DPH.

Relevantnosť pre spoločenstvá vlastníkov bytov

V praxi je kľúčové, aby WEG prijala väčšinové uznesenie o možnosti dane z obratu vopred na schôdzi vlastníkov. V opačnom prípade nemajú vlastníci automaticky nárok na výkaz DPH. Okrem toho je potrebné vystaviť riadne faktúry na uplatnenie odpočítania dane na vstupe.

Pre vlastníkov špeciálneho majetku je preto vhodné získať komplexné informácie o možnostiach a povinnostiach ohľadom dane z obratu. Len tak dokážu správne vnímať svoje pohľadávky a povinnosti a včas konať, najmä čo sa týka prípadných daní z príjmu či výdaja elektriny z kogenerácií a fotovoltických systémov.

Rozsudok BGH z 15. januára 2025 pod spisovou značkou XII ZR 29/24 je príkladom potreby presného a právne bezpečného spracovania pri účtovaní prevádzkových nákladov v spoločenstvách vlastníkov. Výzvy, ktoré vyplývajú z rôznych daňových možností, sú rôzne a vyžadujú si starostlivé zváženie a plánovanie, aby sa predišlo právnym sporom.

Pre ďalšie informácie o predpisoch WEG a súvisiacich otázkach dane z obratu sa odporúča obrátiť sa na príslušné odborné zdroje ako napr Haufe a Partneri GKK poradiť sa.