Razsodba BGH: Najemodajalci morajo obračunati prometni davek v obratovalnih stroških!

Razsodba BGH: Najemodajalci morajo obračunati prometni davek v obratovalnih stroških!

Nedavna sodba Zveznega sodišča (BGH) ima pomembne posledice za obveznost prometnega davka pri oddajanju posebnih nepremičnin v etažnih skupnostih (WEG). Najemodajalci posebnih poslovnih nepremičnin lahko prevzamejo bruto zneske iz obračuna obratovalnih stroškov, če skupnost etažnih lastnikov ni izbrala prometnega davka. S tem je zagotovljeno pravilno obračunavanje tudi za davčne namene, še posebej, ko gre za povrnitev obratovalnih stroškov.

V konkretnem primeru je najemnik frizerskega salona zahteval povračilo obratovalnih stroškov. Najemna pogodba je določala, da mora najemnik plačati vse dodatne stroške ter pripadajoči 19-odstotni DDV. Najemodajalec, ki se je odločil za prometni davek, pa je moral upoštevati zahteve WEG, ki se za prometni davek ni odločil. Zaradi tega je prišlo do spora o zneskih, navedenih v obračunu obratovalnih stroškov in njihovem davčnem deležu. BGH je odločil, da je bil najemodajalčev obračun pravilen, ker ni imel obveznosti odtegniti prometnega davka.

Pojasnilo o možnosti prometnega davka

Odločba BGH pojasnjuje zapletene predpise o prometnem davku v stanovanjskih stavbah. Načeloma je najem nepremičnine oproščen plačila DDV v skladu s 4. členom št. 12a UStG, razen če se najemodajalec odloči za plačilo DDV, kar je bilo v tem primeru, ker se najemnik šteje za podjetnika. To je ključnega pomena, ker se na WEG samo gleda kot na podjetnika, saj zagotavlja storitve lastnikom stanovanj v skladu z oddelkom 4 št. 13 UStG. Ta uredba ne dovoljuje odbitka vstopnega davka za WEG, razen če opravlja storitve, ki so predmet DDV, kot so popravila ali dobava električne energije iz lastne proizvodnje.

Davčni vidiki WEG so na splošno zahtevni. Medtem ko predhodne napovedi DDV na splošno niso potrebne, mora WEG plačati DDV, če letni promet presega 17.500 EUR. Etažni lastniki pa lahko uveljavljajo odbitek vstopnega davka, če stanovanja uporabljajo za poslovno dejavnost ali oddajajo v najem obdavčeno z DDV.

Pomen za združenja lastnikov stanovanj

V praksi je ključnega pomena, da WEG na skupščini lastnikov vnaprej sprejme večinsko odločitev o možnosti prometnega davka. Lastniki sicer niso samodejno upravičeni do obračuna DDV. Poleg tega morajo biti za uveljavljanje odbitka vstopnega davka izdani ustrezni računi.

Zato je priporočljivo, da se lastniki posebnih nepremičnin izčrpno informirajo o možnostih in obveznostih glede prometnega davka. Le tako lahko pravilno zaznavajo svoje terjatve in obveznosti ter pravočasno ukrepajo, predvsem glede morebitne dohodnine ali dovajanja električne energije iz sotoplarn in fotovoltaičnih sistemov.

Primer potrebe po natančni in pravno varni obdelavi pri obračunavanju obratovalnih stroškov v društvih lastnikov je sodba BGH z dne 15. januarja 2025 s številko spisa XII ZR 29/24. Izzivi, ki izhajajo iz različnih davčnih možnosti, so raznoliki in zahtevajo skrbno premislek in načrtovanje, da bi se izognili pravnim sporom.

Za dodatne informacije o predpisih WEG in povezanih vprašanjih prometnega davka je priporočljivo, da se obrnete na ustrezne strokovne vire, kot je npr. Haufe in Partnerji GKK posvetovati se.