BGH dom: Hyresvärdar ska redovisa omsättningsskatt i driftskostnader!

BGH dom: Hyresvärdar ska redovisa omsättningsskatt i driftskostnader!

En nyligen genomförd dom från Federal Court of Justice (BGH) har betydande konsekvenser för omsättningsskatt vid uthyrning av speciell egendom inom bostadsrättssamhällen (WEG). Hyresvärdar av särskild näringsfastighet får ta över bruttobelopp från driftskostnadsräkningen, förutsatt att samfälligheten av lägenhetsägare inte har valt försäljningsskatt. Detta säkerställer att faktureringen även blir korrekt skattemässigt, särskilt när det gäller att återkräva driftskostnader.

I detta specifika fall krävde en hyresgäst på en frisörsalong ersättning för driftskostnader. Hyresavtalet föreskrev att hyresgästen fick betala alla merkostnader samt tillämplig moms på 19 %. Hyresvärden som hade valt försäljningsskatt var dock tvungen att ta hänsyn till kraven i WEG, som inte hade valt försäljningsskatt. Detta ledde till tvist om de belopp som angavs i driftskostnadsredovisningen och deras skatteandel. BGH beslutade att hyresvärdens fakturering var korrekt eftersom han inte hade någon skyldighet att dra av momsen.

Förtydligande om momsalternativet

BGH:s beslut klargör de komplexa reglerna om moms i flerbostadshus. I princip är uthyrning av fastighet undantagen från moms enligt 4 § nr 12a UStG, om inte hyresvärden väljer att betala moms, vilket var fallet i detta fall eftersom hyresgästen anses vara företagare. Detta är en avgörande punkt eftersom WEG själv ses som en företagare då den tillhandahåller tjänster till lägenhetsinnehavarna i enlighet med § 4 nr 13 UStG. Denna förordning tillåter inte avdrag för ingående skatt för WEG såvida den inte tillhandahåller momspliktiga tjänster, såsom reparationer eller leverans av egenproducerad el.

Skatteaspekterna av en WEG är totalt sett utmanande. Även om förskottsdeklarationer i allmänhet inte krävs, måste WEG betala moms om den årliga omsättningen överstiger 17 500 EUR. Apartment owners, on the other hand, can claim an input tax deduction if the apartments are used for business or are rented out subject to VAT.

Relevans för villaägarföreningar

I praktiken är det avgörande att WEG fattar ett majoritetsbeslut om momsalternativet i förväg på ett ägarmöte. I annat fall har ägarna inte automatiskt rätt till en momsdeklaration. Dessutom måste korrekta fakturor utfärdas för att göra anspråk på ingående skatteavdrag.

Det är därför tillrådligt för ägare av särskild fastighet att skaffa uttömmande information om möjligheterna och skyldigheterna när det gäller omsättningsskatt. Det är det enda sättet som de korrekt kan uppfatta sina anspråk och skyldigheter och agera i tid, särskilt när det gäller eventuella inkomstskatter eller inmatning av el från kraftvärmeverk och solcellssystem.

BGH-domen den 15 januari 2025 med aktnummer XII ZR 29/24 är ett exempel på behovet av en noggrann och rättssäker handläggning vid debitering av driftskostnader i ägarföreningar. Utmaningarna som uppstår från de olika skattealternativen är olika och kräver noggrant övervägande och planering för att undvika rättsliga tvister.

För ytterligare information om WEG:s regler och tillhörande momsfrågor rekommenderas det att konsultera relevanta specialistkällor som t.ex. Haufe och GKK Partners att rådfråga.