BGH 裁决：房东必须将销售税计入运营成本！

BGH 裁决：房东必须将销售税计入运营成本！

联邦法院 (BGH) 最近的一项裁决对于出租公寓社区 (WEG) 内的特殊财产时的销售税责任具有重大影响。特殊商业地产的房东可以从运营成本账单中扣除总金额，前提是公寓业主社区没有选择征收销售税。这可以确保账单在税务方面也是正确的，特别是在回收运营成本时。

在这个具体案例中，一家美发店的租户要求偿还运营成本。租赁协议规定，租户必须支付所有额外费用以及适用的19%增值税。然而，选择征收销售税的房东必须考虑未选择征收销售税的 WEG 的要求。这导致了关于运营成本表中所述金额及其税费份额的争议。 BGH 认为房东的帐单是正确的，因为他没有义务扣除销售税。

关于销售税选项的澄清

BGH 的决定澄清了公寓楼销售税的复杂规定。原则上，根据 UStG 第 4 条第 12a 款，房地产租赁免征增值税，除非房东选择缴纳增值税（本例中就是这种情况，因为租户被视为企业家）。这是至关重要的一点，因为 WEG 本身被视为企业家，因为它根据 UStG 第 4 条第 13 款向公寓业主提供服务。该规定不允许 WEG 扣除进项税，除非 WEG 提供应缴纳增值税的服务，例如维修或供应自发电。

总体而言，WEG 的税务方面具有挑战性。虽然通常不需要提前申报增值税，但如果年营业额超过 17,500 欧元，WEG 必须缴纳增值税。另一方面，如果公寓用于商业或出租需缴纳增值税，则公寓业主可以申请进项税扣除。

与业主协会的相关性

在实践中，WEG 在业主大会上提前通过关于销售税选项的多数决议至关重要。否则，业主不会自动获得增值税报表。此外，必须开具适当的发票才能申请进项税扣除。

因此，建议特殊财产的所有者获取有关销售税选择和义务的全面信息。这是他们能够正确认识自己的主张和义务并及时采取行动的唯一方法，特别是在可能的所得税或热电联产电厂和光伏系统的供电方面。

BGH 于 2025 年 1 月 15 日做出的裁决（文件号为 XII ZR 29/24）就是一个例子，说明在业主协会计费运营成本时需要进行精确且合法安全的处理。不同税收选择带来的挑战是多种多样的，需要仔细考虑和规划，以避免法律纠纷。

有关 WEG 法规和相关销售税问题的更多信息，建议咨询相关专业人士，例如 豪夫 和 GKK 合作伙伴 咨询。