الصناديق العقارية تحت الضغط: قانون جديد لمزيد من الأمن والشفافية!

الصناديق العقارية تحت الضغط: قانون جديد لمزيد من الأمن والشفافية!

الصناديق العقارية المغلقة، والتي تم تصنيفها على أنها عقارات عامة مغلقة AIF منذ يوليو 2013، توفر للمستثمرين فرصة للاستثمار بشكل غير مباشر في العقارات. وبسبب التنظيم المنصوص عليه في قانون الاستثمار الرأسمالي، والذي دخل حيز التنفيذ قبل اثني عشر عاما، تطورت هذه الصناديق من أداة تمويل "رمادية" إلى أداة تمويل "بيضاء". لا يجوز إطلاق مثل هذه الصناديق وإدارتها إلا من قبل شركات إدارة رأس المال (KVG) التي تشرف عليها BaFin. يضمن الأمناء الخارجيون، مثل بنوك الحفظ أو كتاب العدل، مراقبة KVG وفقًا لذلك وتخزين الأصول بشكل آمن.

يتم تنظيم متطلبات إدارة المخاطر والسيولة بشكل صارم. يتعين على المستثمرين عمومًا أن يتوقعوا أن يتم ربط رأس المال لمدة عشر سنوات على الأقل. تؤكد المحللة ستيفاني ليبرت من سكوب أن هذه اللائحة كانت ناجحة إلى حد كبير. وتصف اللوائح المتعلقة بالاقتراض ومخاطر العملة ومزيج المخاطر بأنها تقدم كبير. ومع ذلك، فإن المستثمرين في هذه الصناديق لا يخلو من المخاطر: فهم يصبحون رواد أعمال مشاركين ويجب عليهم التعرف على سجل أداء مقدمي الخدمات من أجل اتخاذ قرار مستنير.

تطورات واتجاهات السوق الحالية

وفقًا لأحدث المعلومات، تمت الموافقة على أحد عشر صندوقًا عقاريًا جديدًا بحجم أسهم مخطط له يبلغ حوالي 384 مليون يورو من قبل هيئة الرقابة المالية الفيدرالية في عام 2024. ويمثل هذا أقل عرض جديد في فئة الأصول هذه، والذي يُعزى إلى المنافسة القوية من استثمارات الدخل الثابت والوضع الصعب في سوق العقارات. في الواقع، تم تسجيل أدنى حجم معاملات للعقارات التجارية في ألمانيا منذ عام 2009 في النصف الأول من عام 2025.

ومن بين الصناديق المعتمدة، أربعة منها تستثمر في الولايات المتحدة الأمريكية وسبعة في ألمانيا، مع أنواع مختلفة من الاستخدام مثل عقارات البيع بالتجزئة، وعقارات كبار السن، وعقارات المكاتب. وتقترب عائدات التوزيع النموذجية من أربعة بالمائة من خمسة بالمائة سنويًا. ومع ذلك، يرى ليبرت فرصًا للحصول على العقارات بأسعار مغرية، خاصة في قطاعي التجزئة السكنية والغذائية. ويضيف المحلل ستيفان لويبفينجر أن وقت الشراء أمر بالغ الأهمية لأداء عقارات الصندوق.

التنظيم المخطط وحماية المستهلك

كما أن عدم اليقين لدى العديد من مستثمري القطاع الخاص فيما يتعلق بالصناديق العقارية دفع الحكومة الفيدرالية إلى اتخاذ إجراءات. وهي تخطط لتشريعات لزيادة الشفافية والأمن في الصناديق العقارية المغلقة. وافق مجلس الوزراء الاتحادي على مسودة للوائح جديدة تهدف إلى تزويد الصناديق المغلقة غير المنظمة بمجموعة شفافة من القواعد. وتتمثل الأهداف الأساسية لهذا التشريع في تقليل تكاليف المعاملات، وجعل إجراءات التقييم أكثر شفافية، والحد من الاقتراض بنسبة 30٪.

ويدعو المدافعون عن حقوق المستهلك أيضاً إلى المزيد من الشفافية، وخاصة فيما يتعلق بالتكاليف التي قد تنشأ عند تبديل الأوراق المالية. غالبًا ما يتحمل المستثمرون تكاليف المعاملات هذه ويمكن أن تقلل العائدات على المدى الطويل. ويعتبر استقلال المقيّمين أيضًا أمرًا أساسيًا لحماية المستثمر، حيث أن اللوائح القانونية الحالية لا تسمح في كثير من الأحيان بإجراء تقييمات خارجية. يؤكد كل من ليبرت ولويبفينجر على مدى أهمية أن تكون اللوائح التنظيمية المستقبلية قادرة على ضمان حماية المستثمر وفي الوقت نفسه تمكين المشاركة الهادفة في الصناديق العقارية المغلقة.